【星之谷專欄-經濟通】本港樓市進入調整期,住宅劈價新聞不絕,但商廈近乎沒有劈價新聞,更甚者,近日某報章報道甲級商廈2018年升勢凌厲,跑贏住宅,是不是反映商廈價格堅挺,未有調整情況出現?

先利申,筆者是樓市好友,近期也買入尖沙咀核心區商廈自用,但以事論事,筆者認為商廈樓價未有調整並非事實。情是,很多商廈現時透過「轉讓公司股份」形式買賣,即物業本身由空殼公司持有,出售物業時,賣方是直接轉讓公司股份予買方。由於只是公司股權轉讓,業權仍然是同一間公司持有,交易毋須在土地註冊處(俗稱田土廳)註冊,除買賣雙方以及地產代理外,根本沒有公眾紀錄,記者自然難以知曉,因此相關新聞報道甚為稀有。

商廈多以「轉讓公司形式」買賣

商廈屬大銀碼交易,參與的都是有相當背景的資深投資者,他們慣以空殼公司或離岸公司收購物業,以節省印花稅。舉個例子,若果以個人名義買入1000萬元商廈,需繳付雙倍印花稅7﹒5%,即75萬元。但如果以「轉讓公司股份」,印花稅只是0﹒1%,即1萬元。

印花稅上節省得多,但「轉讓公司股份」需繳付較昂貴律師費和核數費,入場門檻為六位數字以上,原因是律師在交易期間需要做盡職調查(Due Diligence),確保公司無隱藏債務或業權負擔;核數師亦需要確保公司財務「乾淨」,因此較個人名義買賣遠為昂貴。而且,如用公司持有物業,需要每年付核數師費用做年結和做Audit Report。

不過七除八扣下,相比要繳付接近百萬元雙倍印花稅,「轉讓公司股份」依然較有利可圖;另一個好處是離岸公司形式買賣可隱藏買家身份,私隱度非常高,備受資深投資者及內地買家喜愛。

須一筆過支付方式買入

除了律師費及核數費較昂貴,「轉讓公司股份」方式買入物業需要一筆過支付,最初不能做按揭,完成交易後可以現契重按,最多借四成,但需要股東做擔保人,而擔保人股份需要合共超過50%。資深投資者一般現金充裕,不介意一筆過支付方式購入,再以重按方式套現。

「轉讓公司股份」亦有一個要點需要留意,如果未來公司賣給個人,利得稅是以該公司最初買入價計算,稅金不菲。舉個例子,公司最初以100萬元購入物業,後來以1000萬元將公司股權易手至新買家,新買家幾年後以1500萬元賣給個人投資者,在這個交易上,利得稅是以1400萬元作基礎(1500萬元減100萬元),而不是以500萬元(1500萬元減1000萬元),並以稅率16﹒5%計算。

未來客路或只限公司客

按上述例子,以「轉讓公司股份」方式購入物業,未來基本上只能賣予公司,而且會失去個人投資者客路,放售難度會提升。

結論是,由於商廈成交因種種原因不會在土地註冊處出現,樓價是升是跌,鮮為人知。雖然差餉物業估價署會對商業物業估價,並提供商廈樓價指數,但這些都是根據土地註冊處成交推斷,未必反映真實情況,故此買賣商廈時,必須盡量搜集更多資料,確保心儀商廈是以市場價購入。

《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》

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