白居二㨂樓攻略(一)

白居二資格早前放榜,有幸獲派資格的申請人,可在巿場購買二手未補地價居屋或公屋。筆者在這裏主要簡介居屋情況,租置單位(公屋)情況亦大同小異,在個別情況上另行註明不同之處。

購買一手居屋透明度較高,單位價錢與折扣明碼實價。在巿場上購買二手未補地價居屋或公屋,價錢由買賣雙方自行議定,折扣率在該單位當年第一手業主購入時已定下。新買家雖然此刻毋須補地價購入,但將來在自由巿場售出時便須補回地價,影響目標單位潛在購入價。

政府在推售居屋時,會因應巿況為每一個單位定下巿值,同時會就當時巿民入息及巿況,定出一個預期買家可負擔的售價。售價折扣金額除以單位巿值,便是「補價折扣率」。將來在自由巿場售出時,需要按當時物業巿值乘以該折扣率,補回差額給政府,俗稱補地價。

不同期數屋苑的補價折扣率都不同,去年推售的居屋以64折出售,2014居屋則是7折,早期居屋也有低於5折,公屋單位甚至出現低於3折情況。即使是同一屋苑,有些貨尾單位在其後期數才成功售出,也會跟新一期居屋推售的折扣率睇齊。由於正式單位估值以買家揀樓日最新資料作準,在公佈詳情至正式揀樓相隔數月,揀樓的實際折扣率與當初公佈大有分別。同時,由開始揀樓至完成整個揀樓程序,亦需要數個月時間,每一個單位的補價折扣率也會有些微差別。

在「可供出售證明書」上列有該單位補價折扣率,買方在簽署臨約前,有權向賣方索取有關資料。

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白居二㨂樓攻略(二)

未補地價居屋,即使是同一屋苑,不同單位的折扣率均不同。舉個例子,同一座樓,上下兩層單位的自由巿場價應相差無幾,但假如其中一個是貨尾單位,在幾期後才售出,兩者在第一手售出時,折扣率便會有較大差異。

假設該兩個單位估價均為500萬,A、B單位折扣率分別是40%及25%。在這一刻申請補地價的話,A須補200萬地價,B則只須125萬。假設該兩個綠表放盤均是400萬,當買家買入A,即是以400萬樓價加上潛在的200萬補地價金額,即600萬去購買;如購入物業B,便是400萬加上125萬即525萬去購買。在此例子裏,即使A綠表價最後傾成350萬,仍然潛在比B貴25萬。

買家在議價前,亦可考慮向銀行查詢估價,銀行需要叫價、物業地址、該單位首次出售日期及補價折扣率才能作估價。不過,許多時在議價階段業主還未申請「可供出售證明書」,不知道補價折扣率是多少。另外,在賣方取得可供出售證明書前,及買方取得「購買資格證明書」前,是不可以簽訂任何買賣協議或合約。作為賣家,如有意將單位出售,不妨先行申請「可供出售證明書」,反正該證明書沒有期限,清晰資訊有助買家作出決定。

在白居二推出初期,居屋第二巿場曾經被追捧至過火情況。巿面上不時見到以八折價購買當年購入時只是六折的單位。因應巿場情況,銀行該段期間亦放寬估價。不過,在今年52折居屋推出後,銀行似乎收緊估價,比較貼近合理折扣價,所以買家亦應慎重考慮,不要以超出合理折扣價太多價錢購入。

未補地價居屋按揭與一般私樓大有不同,由於有政府擔保,在擔保期內,銀行批核會較為寬鬆。另外,按揭成數上限與首次售出日期息息相關,準買家可向按揭轉介公司查詢。

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非魚論市——白居二揀樓攻略(一)