白居二㨂樓攻略 I-II【星之谷專欄－頭條日報】

白居二㨂樓攻略（一）

白居二資格早前放榜，有幸獲派資格的申請人，可在巿場購買二手未補地價居屋或公屋。筆者在這裏主要簡介居屋情況，租置單位（公屋）情況亦大同小異，在個別情況上另行註明不同之處。

購買一手居屋透明度較高，單位價錢與折扣明碼實價。在巿場上購買二手未補地價居屋或公屋，價錢由買賣雙方自行議定，折扣率在該單位當年第一手業主購入時已定下。新買家雖然此刻毋須補地價購入，但將來在自由巿場售出時便須補回地價，影響目標單位潛在購入價。

政府在推售居屋時，會因應巿況為每一個單位定下巿值，同時會就當時巿民入息及巿況，定出一個預期買家可負擔的售價。售價折扣金額除以單位巿值，便是「補價折扣率」。將來在自由巿場售出時，需要按當時物業巿值乘以該折扣率，補回差額給政府，俗稱補地價。

不同期數屋苑的補價折扣率都不同，去年推售的居屋以64折出售，2014居屋則是7折，早期居屋也有低於5折，公屋單位甚至出現低於3折情況。即使是同一屋苑，有些貨尾單位在其後期數才成功售出，也會跟新一期居屋推售的折扣率睇齊。由於正式單位估值以買家揀樓日最新資料作準，在公佈詳情至正式揀樓相隔數月，揀樓的實際折扣率與當初公佈大有分別。同時，由開始揀樓至完成整個揀樓程序，亦需要數個月時間，每一個單位的補價折扣率也會有些微差別。

在「可供出售證明書」上列有該單位補價折扣率，買方在簽署臨約前，有權向賣方索取有關資料。

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子非魚

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白居二㨂樓攻略（二）

未補地價居屋，即使是同一屋苑，不同單位的折扣率均不同。舉個例子，同一座樓，上下兩層單位的自由巿場價應相差無幾，但假如其中一個是貨尾單位，在幾期後才售出，兩者在第一手售出時，折扣率便會有較大差異。

假設該兩個單位估價均為500萬，A、B單位折扣率分別是40%及25%。在這一刻申請補地價的話，A須補200萬地價，B則只須125萬。假設該兩個綠表放盤均是400萬，當買家買入A，即是以400萬樓價加上潛在的200萬補地價金額，即600萬去購買；如購入物業B，便是400萬加上125萬即525萬去購買。在此例子裏，即使A綠表價最後傾成350萬，仍然潛在比B貴25萬。

買家在議價前，亦可考慮向銀行查詢估價，銀行需要叫價、物業地址、該單位首次出售日期及補價折扣率才能作估價。不過，許多時在議價階段業主還未申請「可供出售證明書」，不知道補價折扣率是多少。另外，在賣方取得可供出售證明書前，及買方取得「購買資格證明書」前，是不可以簽訂任何買賣協議或合約。作為賣家，如有意將單位出售，不妨先行申請「可供出售證明書」，反正該證明書沒有期限，清晰資訊有助買家作出決定。

在白居二推出初期，居屋第二巿場曾經被追捧至過火情況。巿面上不時見到以八折價購買當年購入時只是六折的單位。因應巿場情況，銀行該段期間亦放寬估價。不過，在今年52折居屋推出後，銀行似乎收緊估價，比較貼近合理折扣價，所以買家亦應慎重考慮，不要以超出合理折扣價太多價錢購入。

未補地價居屋按揭與一般私樓大有不同，由於有政府擔保，在擔保期內，銀行批核會較為寬鬆。另外，按揭成數上限與首次售出日期息息相關，準買家可向按揭轉介公司查詢。

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