送契樓按揭可批？【星之谷專欄－都市日報】

送契樓業主申請按揭時，不時感到頭痛，原因是這類物業一般成交後最少5年才有機會獲銀行受理申請按揭；有些銀行作風保守，即使成交後超過5年都不願接受，原因是業權風險太高。

個別銀行可以接受少於5年的送契樓

不過，有些銀行作風進取，未夠5年已經可以試批按揭，當然利率較正常為高（視乎送契時間），但現時低息環境下仍然可以接受。因此送契樓業主申請按揭時，應向多間銀行查詢，不要被一兩間大型銀行拒諸門外後，便轉投財仔借高利貸。

如何得知物業是送契？

【都市日報－星之谷專欄】業主何以得知物業是送契？有三處地方值得留意：一、土地註冊處查冊上，上一次業權轉讓列明是「deed of gift」；二、即使冊上沒列明是「deed of gift」，但對上一次業權轉讓時亦沒列出代價(consideration)；三、代價嚴重偏離當時市價，而且沒有經地產代理經手（即內部轉讓），個別銀行亦視之為送契。

物業轉名不宜用送契形式進行

送契樓最終會否獲銀行批出按揭，很視乎當時送契原因。如果是近親轉讓，批核便會較為彈性，因此盡可能不要以「送贈」方式轉讓物業，透過「買賣」方式轉讓，便不會陷入送契問題。所謂「買賣」方式轉讓，未必牽涉實質資金過戶，只是形式上是買賣、實質用途是轉名而已，而且律師樓會代勞，業權人不用操心。

送契也需要付印花稅

不少透過「送贈」方式轉名的業主以為，「買賣」方式需要繳付印花稅，「送贈」就可以避開，其實這是大錯特錯。「送贈」一樣要繳付印花稅，所付稅項可能比「買賣」方式為多，原因是「買賣」方式轉名是以買賣價計稅，而「送贈」則是以律師樓估價計稅。不過，有些家長會以送契形式轉名給後人，為防止後人把樓賣出去。

特殊情況下，送契也不會構成按揭障礙

有些轉名交易情況比較特殊，例如夫妻離婚後旗下物業按法庭命令轉名、遺產繼承、房屋署批准居屋轉名等，這些雖然都被視為送契，但由於有法庭令或政府同意，業權獲得保障，申請按揭時通常不會遇上問題，惟有個別銀行作風保守未必願意承按。

最後筆者要「戴頭盔」，由於送契引起的業權問題和轉讓手續尚有很多細節，文章未能盡錄，如果打算購買這類物業，應事先徵詢法律意見，並向銀行申請按揭預批，以策萬全。

子非魚（逢周五見報）

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