過去3星期我們在《頭條日報》〈非魚論市〉專欄分享了物業報稅及供樓利息扣稅的技巧和注意事項。

自住及收租物業報稅(一)

有關物業的稅項有很多種,買賣物業時要支付印花稅,包括從價印花稅及可能適用的買家印花稅或額外印花稅等。出租物業的合約也須打釐印及繳付相應印花稅,以上皆屬一次性稅項,各方須就有關適用條款繳付相應印花稅。

收租物業則須就租金收入報稅。一人全權擁有物業的租金收入,應在個人入息稅報稅表(BIR60)第3部呈報,不用填寫物業稅報稅表(BIR57)。聯名業主則須填寫物業稅報稅表,以及各自選擇是否想以個人入息稅申報。物業稅報稅表是按物業為單位發出,如三個人聯名購買一個物業,只須填報一張物業稅報稅表。自住物業也可以申報利息開支,將於下一篇詳述。

租金收入的應評稅淨值計算方法是「(全年租金收入–差餉–不能追回的租金)x 80%」。在物業稅報稅表中沒有其他可扣減項目。在個人入息稅報稅表中,除了上述扣減外,為了獲得租金收入而支付的利息亦可獲得扣減,業主本人亦可享其他免稅額。

聯權業主之中任何一人如想將租金收入,以個人入息稅計算,可以在物業稅報稅表內第1部,在個別業主的「選擇個人入息課稅」方格內填上剔號,同時亦應在個人入息稅報稅表第6及7部中填寫有關資料。

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選擇以個人入息稅申報租金收入並無壞處,稅局會分別以物業稅及個人入息稅計算,並收取較低稅額。由於物業稅報稅表只會交到其中一名業主手上及填報,填報者應諮詢其他業主意向。

在購入單位的第一個報稅年度,稅局會寄出「物業出租通知書(IR6129)」,業主收到後便可向稅局申報,隨後稅局才會寄出物業稅報稅表。即使將租約打釐印也不代表已通知稅局該單位已出租,稅局不會因此自動發出物業稅報稅表,業主須自行填報物業出租通知書。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190122/735274/



自住及收租物業報稅(三)

聯名收租物業的租金收入、差餉及未能追回的追金,必須在物業稅報稅表(BIR57)填報。假如任何一人想以個人入息稅計算,亦可在物業稅報稅表內第1部「選擇個人入息課稅」方格內填上剔號,然後按個人入息稅申報,稅局會在兩者計算後收取較低稅額。個人全權擁有物業的租金收入,只須在個別人士報稅表(BIR60)內第三部填報,格式與物業稅報稅表相似。

無論聯名或個人全權擁有物業業主,均可在個別人士報稅表內申報因購買物業而衍生的按揭利息。除此之外還可以享有免稅額及慈善捐款等稅務優惠。假如該年度個人入息稅獲得財爺派糖亦可因而得益。業主應先在第6部「選擇個人入息課稅」及6(1)項剔選「是」、在6(4)項填上聯權或分權擁有的出租物業數目。

利息開支須在第7部填寫。業主須在7.1(1)項填報物業地址;7.1(2)項確認按揭貸款是用於購入物業;7.1(3)項確認按揭是否屬再次按揭,與自住物業一樣,按揭之中加按部份是不能獲得利息開支豁免的;7.1(4)項填上物業業權比例,稅局會根據業權比例計算所歸屬租金收入。

聯權物業有時是全部人全額現金支付;有時是各人一起分擔首期及貸款;亦有其中一人以按揭支付,而其他以全額現金支付。在7.2部,個別業主可申報自己為該物業支付利息。收租物業扣除利息開支沒有年期上限,而金額上限是租金收入應評稅「淨」值(即應評稅值的80%)。一個400萬元單位,借取五成按揭即200萬元,一年利息開支約4.7萬元,以租金收入每月1.2萬元計,每年應評稅淨值約11萬元,即是全數利息開支均可以扣稅。

假如聯名收租物業,ABC各佔三分之一業權,其中A的租金收入以個人入息稅繳付,物業稅稅單將只會收取原本三分之二的稅額,A須與BC自行溝通如何繳付。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190212/739813/

編按:
以下是物業稅報稅表(BIR57)及個別人士報稅表(BIR60)的樣本,讀者可以下載參考。

物業稅報稅表(BIR57)樣本
https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_cot_dem1.pdf

個別人士報稅表(BIR60)樣本
https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_ctrc_demo.pdf

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