新居屋已經開始揀樓,按揭利率每間銀行都一樣,都以最優惠利率(P)為基準,大P是P-3%,細P是P-2.75%,兩者實際年利率為2.375%。不過,現金回贈率則每間銀行不同,目前有銀行最高回贈達2.45%。

按揭回贈高於1%須扣減貸款額

但要留意,現金回贈率若多於貸款額1%,需要在貸款額中扣減,達到「借少還少」效果。舉個例子,假設樓價400萬元,業主借九成半按揭,貸款額380萬元,銀行及按揭代理給予客戶總現金回贈率2.45%,等於獲得9.3萬元現金。

扣減這筆現金回贈後,貸款額將降至約371萬元,刻下業主須預備較多首期,但當物業成交後,該筆現金回贈將會到業主手裏,最終是首期不變,但還少9.3萬元貸款,業主現金流顯得更加充裕。

不過有業主不明白這個道理,堅持選擇現金回贈率只有1%的按揭計劃,按上述例子,貸款額在毋須扣減下維持380萬元不變,現金回贈3.8萬元落袋。

罰息期後轉按 再賺優惠

筆者認為,若果業主誤解扣減貸款額的情況,而選擇1%現金回贈計劃,實際會令荷包受損。雖然1%現金回贈計劃貸款額不會遭到扣減,維持380萬元,兼且有3.8萬元現金回贈落袋,等於首期只付出16.2萬元;但2.45%現金回贈計劃只須歸還貸款額371萬元,首期為20萬元,後者實際多賺5.5萬元。

另一個值得注意的地方是,居屋按揭罰息期為兩年,兩年後轉按到其他銀行,又可取得超過2%現金回贈,業主可以不斷重複使用這個優惠。

無須入息證明文件及壓力測試

新居屋最高可借九成半按揭,還款期最長達25年。由於新居屋有政府擔保,業主不需要提供入息證明文件及通過壓力測試,但要申報入息。如果入息不足夠供樓,業主可以家庭成員總入息計算。此外,新居屋沒有年齡限制,即使是80歲長者也可以借足25年。

有客人問,若果新居屋以家庭成員計算總入息,會否在環聯信貸上顯示,影響家庭成員日後再買樓?其實家庭成員不用害怕,因為最終只會登記業主名字。

最後,有些銀行可以即日申請即日批新居屋按揭,有些則要花時間查閱信貸報告,若果業主年紀太大,銀行會要求家人陪同申請,可因應自己情況選擇合適銀行。

子非魚
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居屋按揭FAQ-成數、年期、壓力測試

【星之谷專欄-都市日報】新居屋高回贈按揭攻略