我們過去在《都市日報》寫了一系列買樓因樓契有問題的中伏個案。後來得知原來有樣野叫做「業權保險」,可以解決這些問題。因此過去3星期我們邀請了專家在《頭條日報》撰文,向大家講解什麼是業權保險:

業權都有保險買?

《頭條日報》2019年2月26日

業權保險對很多香港人來說是一個新名詞,其實它有超過120年歷史。顧名思義,這是保障業主或貸款人業權權益的保險。在美國,業權保險在物業買賣過程中是必須的。其他地區如加拿大、英國和香港,業權保險多用作令物業交易更順暢,其實業權保險在香港也有超過10年歷史。

在香港的物業交易大多能順暢進行,奈何有些個案,在臨近成交才被告知業權有瑕疵,銀行拒絕批出貸款。這刻買家可嘗試踢契;向賣家提出推遲成交日,希望補回有關文件;最後打算也許是換另一位律師,期望新律師願意為該物業業權給予一個「Good」。當中踢契及要求賣方補回文件可爭拗點甚多,不一定獲得滿意結果。

大家可能會想,做足查冊便萬無一失?香港是一個依然沿用經典(1844年制定)《土地註冊條例》的地方,「做足查冊」只能看到在土地註冊記錄上有註冊過的文件,但有些重要法律文件可能從沒註冊過,在查冊中亦難以得知樓契正本是否齊整。買家律師待賣方送來樓契正本才可開始檢查,通常已是簽訂臨約後數星期後的事。如果買方律師發現業權文件有瑕疵,會要求賣方律師證明業權良好,賣方證明不了就提出取消交易。聽起來直截了當,但做起來迂回曲折。同一件事,不同律師觀點是不同的。

其實香港政府亦有試過與時俱進,於2004年為業權註冊制度立法,但此制度在立法後遲遲未能推行。如今時移世易,恐怕再要推行也有心無力。

所以,香港業主只能繼續「做足查冊」,希望麻煩事不會發生在自己身上,但當物業交易或樓按貸款遇到業權問題時,業權保險其實亦不失為一個解決方案。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190226/743641/


誰是真業主?

《頭條日報》2019年3月5日

物業的法定擁有人(legal owner),是指法律文件中所顯示的業權擁有者,通常在土地登記處可以查到,一般稱之為「業主」。在樓按中,物業的法定擁有人就是抵押人(mortgagor)。物業的權益擁有人(Beneficial owner)是指實際上擁有物業權益的人,但他們的名字可能不會在法律文件中出現。

物業的法定擁有人和權益擁有人通常是一致的。然而在香港,父母出錢以子女名義買樓、丈夫或妻子出資買樓給配偶的情況並不罕見。這些安排有機會構成一種「歸復信託」(resulting trust)關係。例如在購買物業時,法律文件顯示陳太是業主,但買樓資金卻由陳生提供,除非可確定該物業是陳生有意贈送給陳太作禮物,否則陳生可以舉證並爭辯他才是物業的真正業主。

香港不久前有一案例,有財務公司因借款人未能還款,便想啟動貸款條款,沒收借款人名下物業抵債。在這過程中,借款人母親聲稱她才是該物業的實益擁有人,因為她和她已去世的丈夫為購買該物業提供資金。上訴法院允許上訴,並認為母親才是實益擁有人。

《小巴司機案》也是一個經典歸復信託例子。作為小巴司機的丈夫,以妻子名義購買物業,妻子瞞着丈夫賣出物業後「走佬」。由於丈夫拒絕搬離該物業,無辜買家只好提出訴訟。在判詞中,法官認為丈夫擁有物業權益,因此他有權繼續佔用該物業,不幸買家只能自嘆倒霉。

由此可見,根據香港現行制度,誰是真業主是可以爭辯的。物業的權益擁有人難以在土地註冊處查冊中查到,律師們也只能盡力而為。其實這風險是可以透過業權保險管理,若買家或貸款人不幸中招,業權保險可以補償其釐清業權時的法律費用,以及失去業權蒙受的損失。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190305/745600/


消失的樓契

眾所周知,香港樓宇買賣和承做按揭是需要檢查正契,而查契工作一般經律師樓完成。若樓契正本缺失,有機會導致按揭不獲批核,甚至令買賣告吹。
很多人會不解,公眾可在香港土地註冊處查閱到土地登記冊,訂閱相關文件副本,為甚麼大家還要斟酌樓契正本呢?其實土地註冊處上找到的只是一個紀錄。紀錄可以錯、可以漏,而土地註冊處並沒有責任確保這些紀錄正確和完整。若一些法律文件從來沒有在土地註冊處上載過,其內容更是無從稽考。所以在現行制度下,樓契正本十分重要,大家一定要好好保存!
在買賣樓宇時,經驗豐富的香港律師,針對樓契的缺失,當然有不少辦法可以補救。但有時連律師亦愛莫能助。例如舊的批地官契不知所終;又或者一兩張歷史悠久的重要業權文件不見了;更甚者所有業權文件都消失(俗稱「無契樓」),亦有律師A對業權意見被律師B反駁等。在樓契缺失下,經核證的副本(certified true copy)是否足以代替失蹤的原件呢?加多一張法定聲明(statutory declaration)又如何?當買賣雙方不能達成共識時,最後可能要訴諸法庭了。
除此之外,若律師發現樓契缺失,一般會報告給銀行,讓他們自行決定借或不借。做不到按揭並不是一個取消交易理由,所以我們也曾遇到一些徬徨買家,在交易後期才被告知由於業權瑕疵,貸款不獲批准,但交易仍要繼續。
針對消失的樓契,業權保險可以提供保障給買家和銀行,促使交易順利完成。其實這個辦法在香港沿用已久。儘管知道的人並不多,我們的確為不少買家和銀行就樓契缺失這項業權瑕疵承保風險,令相關交易可以有個「Happy Ending」。
Chris Shi

第一美國業權保險公司(香港分行)銷售總監

(HKFI Registration Number︰18321622)

非魚論市——消失的樓契