【經濟通-星之谷專欄】按揭業務可謂是銀行業的 bread and butter(重要收入來源),除了是因為貸款額龐大及收入期長(還款期最長達30年),更重要是因為住宅物業作為抵押品,承受風險甚低,故此近年銀行不斷減按揭利率,企圖搶佔更大市場佔有率。

惟減價戰引起監管機構關注後,加上美國不斷加息,按揭利率始乎已經「見底」,銀行轉而推出其他按揭優惠吸客,最常見是提升現金回贈。

過去1年,銀行按揭現金回贈加幅驚人。去年3月時銀行現金回贈普遍為撇除按揭擔保之貸款額約1.75%,但去到今天已升2.1%至2.15%,個別銀行更送出額外數千元超市現金禮券。要留意在過去1年時間,美國聯邦儲備局分別在3月、6月、9月、12月加息,香港銀行最優惠利率(Prime Rate)只跟加0.125厘至0.25厘不等,銀行現金回贈升幅則近0.4個百分點,明顯跑贏利率上升速度。

按揭現金回贈增幅跑贏利率

目前,按揭減價戰參與者不止是銀行,連按揭轉介中介也加入戰團。市場上按揭中介普遍會提供額外回贈予客人,回贈率大同小異,大約是貸款額0.1%至0.35%(視乎銀行)。中介回贈加上銀行回贈,總現金回贈率高達2.45%;由於按息只是2.375%,現金回贈 2.45%變相令借款人「供1年,送1年」;2年罰息期過後,業主可於第3年轉按,再賺取新一輪現金回贈。

按揭轉介的實際操作,通常是按揭中介提供一張「按揭轉介表」給客人,然後要求客人填寫轉介表並遞交至意向銀行,便能確保按揭中介給予額外回贈。客人申請按揭時,直接接洽方是銀行,不用經按揭中介,因此理論上是保障了私隱。

但要留意的是,由於有些中介需要收取「按揭轉介表」副本,而表上有很多敏感個人資料,例如姓名、地址、身份證號碼、簽名,建議先問清楚按揭中介收取這些資料有甚麼用途和目的,資料會在甚麼時候銷毁等等。

按揭現金回贈須扣減貸款

最後提醒,根據金管局指引規定,如按揭現金回贈超過1%,需要扣減貸款額,不論該回贈是從銀行或按揭中介而來。以借500萬元為例,總現金總回贈達12.25萬元,銀行便只會批出487.75萬元貸款,還款也是還487.75萬而已,但貸款人便收取了12.25萬現金回贈。

不過,假若中介「走數」不按合約支付0.35%額外現金回贈,被扣減了貸款額的客戶便蒙受損失。因此,客戶在選擇按揭轉介中介前,應了解清楚有關公司的規模和營運歷史,再作判斷,避免個人資料遭到濫用及「被走數」的風險。

《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》

http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/commentary_expert_detail.php?newsid=ETN290401144&page=1&category=property&expert=raymondchong

延伸閱讀:
按揭現金回贈率達2.45%扣減貸款額等於冇錢賺?

其他《經濟通》專欄文章: