【蘋果日報-星之谷專欄】香港樓價高昂,市民辛苦上車,最怕是遇上意外突然跌落車。近日1名買家阿明向筆者訴苦,提到早年買入荃灣海之戀樓花,在「關鍵日」前3個月順利申請按揭,怎料入伙期推遲,按揭要重新批核,任職資訊科技(IT)的他突然遇上裁員,陷入按揭危機,在「跌落車」的邊緣徘徊。

準業主買一手樓花,可選擇「即供」或「建期」付款方式。樓花一般簽臨約後,至少半年時間才入伙;長樓花期的話,可能1.5年至2年。很多未儲夠首期的上車客,希望有更充足時間籌備,都會選擇「建期」方式,入伙時才需要找尾數,並於「關鍵日」前3個月內才到銀行申請按揭。

為甚麼是3個月內?原來銀行審批按揭時,需要查核環聯信貸紀錄(俗稱TU),而TU有效期只得3個月。如果申請按揭時間是「關鍵日」前超過3個月,到「關鍵日」放款時,TU已過了有效期,銀行要重新查核,並需要申請人提供最新入息紀錄,簡單而言即是重批按揭。為免麻煩,銀行一般都是「關鍵日」前3個月內,才容許「建期」買家開始申請按揭。

新樓入伙期經常延遲

問題來了,很多時候新樓入伙期因種種原因而延遲。阿明買入的海之戀樓花,「關鍵日」推遲了幾次才正式入伙,比原定遲了差不多半年!本來他可以安心等收樓,但TU因超過3個月而失效,銀行便需要身為借款人的阿明提供最新入息證明。

因為公司業務重整,任職IT的阿明,竟然不幸地遇上裁員,未能提供最新入息證明!就算之前已經批出按揭以及簽署了貸款信,銀行亦不能放款,阿明有機會申請按揭不成而撻訂。事實上,筆者的按揭轉介公司近期亦遇上不少與阿明類近的「跌落車」個案,有些僅僅是因為轉工而減人工,未能通過壓力測試。

幾招按揭財技順利過關

不過筆者教授阿明幾招按揭財技,令他順利過關。其實關鍵期3個月遇上失業,要馬上找擔保人,令銀行能重批按揭。找擔保人很困難,一般人對做擔保人抱很大戒心。阿明嘗試說服弟弟幫手:「擔保按揭只是暫時性,搵到工後可以馬上甩擔保,無任何罰息。」而且甩擔保可以由借款人單方面做,毋須勞煩擔保人到銀行或律師樓辦理手續。

如果阿明不是失業,只是剛轉工,而新工未做滿3個月,又未能尋得擔保人,其實成功申請按揭機會仍高。一般來說,如轉新工,中間待業日子短、入息不變,甚至比之前人工提升了些許,嘗試交僱傭合約或等新一期薪金出糧後,補交文件給銀行試批。

如以上方法都不行的話,便應考慮找發展商「呼吸Plan」或宏亞按揭,嘗試在入息證明不足情況下獲批按揭。

筆者結論是,如果是以「建期」方式付款,在未正式獲批按揭前,必定要花九牛二虎之力保住飯碗,也不要輕率跳槽轉工。順帶一提,就算是獲批按揭兼正在供樓人士,也要小心轉工所產生的問題,尤其是銀行職員若果以「Staff Plan」申請「即供」按揭,但入伙前突然轉工,原銀行會追收貸款(Call Loan),而由於未入伙前不能轉按,便會陷入資金危機。

最後提醒業主,就算「關鍵日」沒有推遲、按揭已批、TU未過期,如期間失業或減薪,借款人有責任向銀行申報入息情況改變。

子非魚

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