供樓30年,15年免息的秘訣

【經濟一週-星之谷專欄】過去多年,筆者發現很多香港人不願供樓,認為孭上30年樓債,只會淪為樓奴。事實上,只要善用轉按計劃,在30年供樓途中,有15年可以免息,做個輕鬆業主。

銀行按揭罰息期一般是兩年,其後便可以放棄舊計劃,轉按到另一銀行。

現時按揭利率普遍為一個月銀行拆息加1.23厘(即H+1.23厘), 封頂利率為最優惠利率(P)減2.75厘(即 P-2.75厘,或大P則是P-3厘),實際按揭利息均為 2.375厘。

銀行為吸納新顧客,只要轉按到該銀行便會贈送現金回贈,目前最高為貸款額的2.1%。

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倘若透過按揭代理轉介到銀行,並繳交轉介信予銀行按揭專員,更可獲得按揭代理額外獎賞,令總現金提升至約 2.45%。

由於現金回贈率高於按揭利率,因此轉按實際有首年供樓免息的效果。如果每兩年罰息期過後重複轉按,便彷如每兩年都有一年供樓免息。

按揭現金回贈率三年間倍升

換言之,30年供樓期間,便有15年是免息供樓。用這角度去看,便不會感到供樓等於樓奴。

為何銀行願意付出高額回贈吸客?政府推出多項「辣招」打擊樓市,樓市成交委縮,而按揭業務是銀行命脈;由於按息下行空間近乎沒有,銀行為了搶按市佔率,便從現金回贈入手。

三年前按揭現金回贈只是1%,現時則高達2.1%,升幅驚人,未來幾年估計這情況料持續,因此不缺轉按賺錢時機。

有人可能會問,如果在息率上升週期,轉按即是放棄舊銀行的按揭計劃,供款豈不會上升?

事實上,現時按揭計劃為 H+1.23厘,封頂利率為 P-2.75厘,如果只是H或P上升,新按揭計劃與舊按揭計劃實際上沒有分別,轉按不會導致額外利息負擔。

轉按實際有賺

但如果是1.23厘這部份上升,例如升至1.3厘,轉按的確要負擔更多利息。

去年銀行輕微調升了最優惠利率,封頂位亦略升0.1厘,實際封頂利率由2.275厘上調至2.375厘,當時很多顧客查詢:「如果本身供2.275厘,轉按後變成2.375厘,應不應繼續轉按?」

筆旭用一個例子解答之,假設貸款額是400萬元,轉按利率上升0.1厘, 相當於每月供款200元。唯400萬元貸款額現金回贈98,000元,扣除5,000元律師費,則有93,000元落袋,於是每月供款多200元,便顯得微不足道。

而且假設H按下跌至低於封頂利率,那麼現時 H+1.23厘計劃,便較兩年前的H+1.3厘至H+1.4厘為便宜。至於轉按實際程序;有什麼技巧可以賺得更多?有甚麼需要注意,筆者日後將一一分析。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/100670/%E6%A8%93%E5%B8%82/%E4%BE%9B%E6%A8%93-%E5%85%8D%E6%81%AF%E7%A7%98%E8%A8%A3-%E7%A7%9F%E6%A8%93-%E6%A8%93%E5%B8%82%E9%BB%9E%E7%9D%87-%E7%89%A9%E6%A5%AD%E6%8C%89%E6%8F%AD/

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