供樓30年，15年免息秘訣【星之谷專欄－經濟一週】

【經濟一週－星之谷專欄】過去多年，筆者發現很多香港人不願供樓，認為孭上30年樓債，只會淪為樓奴。事實上，只要善用轉按計劃，在30年供樓途中，有15年可以免息，做個輕鬆業主。

銀行按揭罰息期一般是兩年，其後便可以放棄舊計劃，轉按到另一銀行。

現時按揭利率普遍為一個月銀行拆息加1.23厘（即H+1.23厘），封頂利率為最優惠利率(P)減2.75厘（即 P-2.75厘，或大P則是P-3厘)，實際按揭利息均為 2.375厘。

銀行為吸納新顧客，只要轉按到該銀行便會贈送現金回贈，目前最高為貸款額的2.1%。

倘若透過按揭代理轉介到銀行，並繳交轉介信予銀行按揭專員，更可獲得按揭代理額外獎賞，令總現金提升至約 2.45%。

由於現金回贈率高於按揭利率，因此轉按實際有首年供樓免息的效果。如果每兩年罰息期過後重複轉按，便彷如每兩年都有一年供樓免息。

按揭現金回贈率三年間倍升

換言之，30年供樓期間，便有15年是免息供樓。用這角度去看，便不會感到供樓等於樓奴。

為何銀行願意付出高額回贈吸客？政府推出多項「辣招」打擊樓市，樓市成交委縮，而按揭業務是銀行命脈；由於按息下行空間近乎沒有，銀行為了搶按市佔率，便從現金回贈入手。

三年前按揭現金回贈只是1％，現時則高達2.1%，升幅驚人，未來幾年估計這情況料持續，因此不缺轉按賺錢時機。

有人可能會問，如果在息率上升週期，轉按即是放棄舊銀行的按揭計劃，供款豈不會上升？

事實上，現時按揭計劃為 H+1.23厘，封頂利率為 P-2.75厘，如果只是H或P上升，新按揭計劃與舊按揭計劃實際上沒有分別，轉按不會導致額外利息負擔。

但如果是1.23厘這部份上升，例如升至1.3厘，轉按的確要負擔更多利息。

去年銀行輕微調升了最優惠利率，封頂位亦略升0.1厘，實際封頂利率由2.275厘上調至2.375厘，當時很多顧客查詢：「如果本身供2.275厘，轉按後變成2.375厘，應不應繼續轉按？」

筆旭用一個例子解答之，假設貸款額是400萬元，轉按利率上升0.1厘，相當於每月供款200元。唯400萬元貸款額現金回贈98,000元，扣除5,000元律師費，則有93,000元落袋，於是每月供款多200元，便顯得微不足道。

而且假設H按下跌至低於封頂利率，那麼現時 H+1.23厘計劃，便較兩年前的H+1.3厘至H+1.4厘為便宜。至於轉按實際程序；有什麼技巧可以賺得更多？有甚麼需要注意，筆者日後將一一分析。

子非魚