《經濟通-星之谷專欄》上星期筆者主持「物業投資X按揭財技解碼」講座,邀請了城中幾位資深物業投資者向聽眾講解未來投資機會,範疇包括商舖、工廈、海外物業,在此分享幾個重點。

盛匯商舖基金管理創辦人李根興博士向來是城中舖位專家,他在講座提到,長遠而言舖位是最佳物業投資選擇,原因是舊區重建後地舖會消失,新屋苑普遍不設地舖;即使是明日大嶼或洪水橋發展,地舖供應預料非常有限,「當一件貨物,如果長遠供應是有減無增的話,資產價格只會跑贏大市。」

李根興:死場舖位陸續翻生

但投資舖位動輒花費數千萬元,小投資者如何參與呢?李博士認為他們可以考慮商場劏舖,原因是過去幾年大部分劏場都淪為死場,舖價急劇下跌,有些甚至由幾百萬元跌至幾十萬元,反映市場過分悲觀,其實現時很多死場租金回報率已逾4厘,總投資金額比車位低,開始有投資潛力。

加上,多個死場業主們都開始團結,合力將死場翻生。李博士舉例,荃灣地皇廣場舖位曾經一度跌至僅30萬元成交,比一手價跌逾9成。但最近李博士旗下基金聯同一眾「苦主」,成功利用聯租及合併等方式,將死場翻新為食肆,並利用社交網絡宣傳,在YouTube拍片載歌載舞,慢慢吸引到不少人流.

地皇廣場舖位最新成交由30萬元升至120萬元,短短年半內升幅近3倍,跑贏同期所有類型物業回報率。此外,政府財政預算案提及將實施200億元買舖計劃,李博士相信有助眾多死場翻生,業主隨時大賺。

時景恆:工廈累積不少升幅

時昌迷你倉創辦人時景恆先生則在講座上分享當年搞迷你倉經驗。原來他最初只是投資工廈,其後發現香港住宅越來越細,業主貯物空間需求日增。他不吝分享投資迷你倉好橋,「只要搵到被住宅包圍的工廈物業,付了首期,出租做迷你倉,租金夠供樓有餘。」從高租金獲得現金流,幾年後便儲蓄到首期再買其他工廈;迷你倉租金可以當作入息申請按揭,有利「一開二、二開四」。

不過值得留意的是,由於近年工廈累積升幅不少,租金回報率落後;兼且銀行收緊工廈按揭貸款,以及政府加強工廈消防規管,工廈投資機會較以往少。時先生建議,投資者要計好數,確定有足夠被動收入才好入市。地區而言,新蒲崗和屯門仍有投資機會。

Ann姐:海外樓必須毗鄰樞鈕

資深物業投資講師Ann姐則分享香港樓市及海外細價樓投資心得。Ann姐認為,香港現時樓市升勢進入價升量跌時期,即是偶有破頂價出現但成交量不是十分暢旺,暫時未出現大量買家過分式情緒化踐踏,準備入市朋友可以先睇最近半年樓價指數所分析數據作為參考,不要每日跟著媒體標題牽引,太過「跟車太貼」。如要等待樓市大跌市出現的小調整,相信出現時間不太長久,參考上兩次出現低位整固期是2016年及2018年,兩次都是3至6個月完成。現正是值租金上升周期,大結構性出現大跌市暫未形成。

關於海外細價樓,投資者不要單純被海外樓豪華外表樓書、低售價廣告吸引就立即行動。「未來商業區」、「未來國家新重點發展」,太多超遠未來又未來前景就不如未來先考慮。如果想穩陣在位處發展中國家選擇海外物業,例如東南亞地區,物業在當地核地段位置因素是其中最為重要,另外城市建設及周邊配套也須一併考慮才決定購入,如買家不放心就應實地考察最實際。

最後,筆者旗下按揭轉介公司銷售總監莊桂雯小姐分享按揭財技心得。她指出,舖位投資金額大,投資者可以選擇樓宇按揭再加低息中小企貸款,互相配合成高成數按揭,但投資者需要有實體營運公司,而公司需要有盈利。

至於投資車位,如果在同屋苑有物業,物業轉按時應順道將車位一併在同一銀行申請按揭,車位可以最多借6成及分攤30年還款,無須和物業合契,這樣便可以用最少首期投資車位,每月還款也較輕鬆。至於投資海外物業,要留意銀行貸款是以loan agreement還是以mortgage形式註上環聯信貸。如果是後者,會影響將來在香港買樓的按揭成數上限。

莊錦輝

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