物業投資x按揭財技解碼－4專家授賺錢貼士：未來投資甚麼物業？【星之谷專欄－經濟通】

上星期筆者主持「物業投資Ｘ按揭財技解碼」講座，邀請了城中幾位資深物業投資者向聽眾講解未來投資機會，範疇包括商舖、工廈、海外物業，在此分享幾個重點。

盛匯商舖基金管理創辦人李根興博士向來是城中舖位專家，他在講座提到，長遠而言舖位是最佳物業投資選擇，原因是舊區重建後地舖會消失，新屋苑普遍不設地舖；即使是明日大嶼或洪水橋發展，地舖供應預料非常有限，「當一件貨物，如果長遠供應是有減無增的話，資產價格只會跑贏大市。」

李根興：死場舖位陸續翻生

但投資舖位動輒花費數千萬元，小投資者如何參與呢？李博士認為他們可以考慮商場劏舖，原因是過去幾年大部分劏場都淪為死場，舖價急劇下跌，有些甚至由幾百萬元跌至幾十萬元，反映市場過分悲觀，其實現時很多死場租金回報率已逾４厘，總投資金額比車位低，開始有投資潛力。

加上，多個死場業主們都開始團結，合力將死場翻生。李博士舉例，荃灣地皇廣場舖位曾經一度跌至僅３０萬元成交，比一手價跌逾９成。但最近李博士旗下基金聯同一眾「苦主」，成功利用聯租及合併等方式，將死場翻新為食肆，並利用社交網絡宣傳，在ＹｏｕＴｕｂｅ拍片載歌載舞，慢慢吸引到不少人流.

地皇廣場舖位最新成交由３０萬元升至１２０萬元，短短年半內升幅近３倍，跑贏同期所有類型物業回報率。此外，政府財政預算案提及將實施２００億元買舖計劃，李博士相信有助眾多死場翻生，業主隨時大賺。

時景恆：工廈累積不少升幅

時昌迷你倉創辦人時景恆先生則在講座上分享當年搞迷你倉經驗。原來他最初只是投資工廈，其後發現香港住宅越來越細，業主貯物空間需求日增。他不吝分享投資迷你倉好橋，「只要搵到被住宅包圍的工廈物業，付了首期，出租做迷你倉，租金夠供樓有餘。」從高租金獲得現金流，幾年後便儲蓄到首期再買其他工廈；迷你倉租金可以當作入息申請按揭，有利「一開二、二開四」。

不過值得留意的是，由於近年工廈累積升幅不少，租金回報率落後；兼且銀行收緊工廈按揭貸款，以及政府加強工廈消防規管，工廈投資機會較以往少。時先生建議，投資者要計好數，確定有足夠被動收入才好入市。地區而言，新蒲崗和屯門仍有投資機會。

Ａｎｎ姐：海外樓必須毗鄰樞鈕

資深物業投資講師Ａｎｎ姐則分享香港樓市及海外細價樓投資心得。Ａｎｎ姐認為，香港現時樓市升勢進入價升量跌時期，即是偶有破頂價出現但成交量不是十分暢旺，暫時未出現大量買家過分式情緒化踐踏，準備入市朋友可以先睇最近半年樓價指數所分析數據作為參考，不要每日跟著媒體標題牽引，太過「跟車太貼」。如要等待樓市大跌市出現的小調整，相信出現時間不太長久，參考上兩次出現低位整固期是２０１６年及２０１８年，兩次都是３至６個月完成。現正是值租金上升周期，大結構性出現大跌市暫未形成。

關於海外細價樓，投資者不要單純被海外樓豪華外表樓書、低售價廣告吸引就立即行動。「未來商業區」、「未來國家新重點發展」，太多超遠未來又未來前景就不如未來先考慮。如果想穩陣在位處發展中國家選擇海外物業，例如東南亞地區，物業在當地核地段位置因素是其中最為重要，另外城市建設及周邊配套也須一併考慮才決定購入，如買家不放心就應實地考察最實際。

最後，筆者旗下按揭轉介公司銷售總監莊桂雯小姐分享按揭財技心得。她指出，舖位投資金額大，投資者可以選擇樓宇按揭再加低息中小企貸款，互相配合成高成數按揭，但投資者需要有實體營運公司，而公司需要有盈利。

至於投資車位，如果在同屋苑有物業，物業轉按時應順道將車位一併在同一銀行申請按揭，車位可以最多借６成及分攤３０年還款，無須和物業合契，這樣便可以用最少首期投資車位，每月還款也較輕鬆。至於投資海外物業，要留意銀行貸款是以ｌｏａｎ　ａｇｒｅｅｍｅｎｔ還是以ｍｏｒｔｇａｇｅ形式註上環聯信貸。如果是後者，會影響將來在香港買樓的按揭成數上限。

莊錦輝

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