四招秘技轉按時提高物業估價【星之谷專欄－經濟一週】

利用按揭財技將物業一個變兩個，一般操作是將物業加按套現，再以配偶名義購買第二個單位。在香港，持有「磚頭」是王道，人生理財規劃有需要「儲樓」，故應把握樓價上升週期，把物業「一開二」。

假如業主本身入息是足夠通過銀行壓力測試，轉按時應該借盡按揭成數。

物業估價愈高,套現便愈多。但有甚麼方法轉按時可以拉高或提升估價？筆者將會講解幾招秘訣。

招式一：尋找估價行最多的銀行

銀行是根據估價行評估物業價值，有些只用一間估價行，有些用數間，甚至十幾間。銀行合作估價行愈多，拉高估價機會便愈大。

計算物業價值並非只有一條公式，十幾間估價行中，只要有一至兩間估價與客人意向價不謀而合，銀行便能用該價，作為樓價去計算按揭成數。

業主轉按到這些合作估價行較多的銀行，再找相熟按揭專員協助「quote盡」價格，是物業「一開二」 的成敗關鍵。

招式二：留意近期屋苑高成交價

銀行估價參考歷史成交價，少不免有些許滯後，儘管報紙已報道某些單位破頂成交，但銀行估價普遍未能及時反映，屋苑同類單位估價可能仍未到位。

業主可以如何拆解？方法是做土地查冊(land Search)，查閱該破頂成交單位是在哪一間銀行獲批按揭，而這間銀行估價定必計入該屋苑破頂成交因素，將滯後影響減至最低，估價必然是最高。

招式三：留意近親轉讓成交

屋苑偶然有些低市價成交個案會影響業主單位估價，很多時都是內部轉讓，例如父母將物業「轉名」給子女；或是聯名業主為了慳印花稅而「甩名」。

估價行估價時，由於不能確定低市價成交是不是因為「轉名」所致，一般會持保守態度，仍會納入作估價參考，導致估價偏低。

這時候，業主如果主動查冊，並查出低市價成交源於內部轉讓，把資料轉交銀行按揭專員，向估價行爭取較高估價，往往可得償所望。

如何從查冊得知成交是不是「轉名」？如果是聯名單位「甩」一個名，容易從查冊中發現。

不過，如果是A君轉給近親B君，則因內部轉讓在律師樓，一般是直接做轉讓契，而不會有買賣合約註入土地註冊處，因此查冊見有轉讓契而沒有買賣合約，便可知這是「轉名」交易。

招式四：提高租值可谷大估價

如果持有的是出租物業，提高租值有助谷大估價。這是因為估價行，除了採用「直接比較法」(即比較同類成交) 作為估價外，也可用「投資估價法」作為評估。

「投資比較法」是利用租金作為評估樓價，因此 一份高租金的租約並已打釐印，把這份租約交給估價行，有助爭取較高估價。

另外裝修和維修可以增加物業價值。如果單位曾經豪裝並添置名貴傢俱，轉按時不妨拍照交予估價行，以爭取略高估價。

例如曾豪裝80萬元，假設估價行打五折，便能把估價提升40萬元，六成按揭可以套多24萬元，便相當不錯。

子非魚
(星之谷按揭轉介)

延伸閱讀：

• 物業估價，從測量師估價報告中得到的4個啟示
• 轉按套現，拉高估價秘技

https://www.edigest.hk/article/104644/%e5%b0%88%e6%ac%84/%e7%89%a9%e6%a5%ad%e4%bc%b0%e5%83%b9-%e4%b8%80%e9%96%8b%e4%ba%8c-%e6%a8%93%e5%83%b9-%e4%b8%8a%e5%8d%87%e9%80%b1%e6%9c%9f-%e7%a7%98%e6%8a%80-%e6%a8%93%e5%b8%82%e9%bb%9e%e7%9d%87/2/