非魚論市——車位投資須知

非魚論市——車位投資(一)

對於住宅投資者甚至一般用家來說,車位是比較容易接觸的第二項物業投資。車位有分私家車位、貨車車位及電單車位。可供買賣的貨車車位不多,通常都位處工廠大廈內,巿場上的流通量少,一般人難以接觸。在住宅項目內,雖然有部份貨車車位,但多數用作垃圾車或時租之用,一般不會拆售。這裏講解較多人接觸的私家車位。

物業投資一定會考慮租金回報率,先講解影響車位租金的幾個主要原因。筆者先行劇透,車位投資價值往往不能從簡單的租金回報率計算,將在往後篇幅詳述。

住戶入息較高的地區,車位租值自然較高,但是車位價格亦只會更高。大碼車位的租金回報率許多時遠低於2%,比大碼住宅的情況更為極端。屋苑住戶與車位數目比例越大、大單位比例愈高,車位需求便較高。在不熟悉的地區,準買家可參考附近爛地停車場或屋苑管理的停車場月租。有些爛地停車場光線不足,亦有些需要留匙代泊的,租值會嚴重偏低。而由管理公司營運的停車位亦因合約所限而租金偏低。對於投資在同一屋苑或周邊的車位業主來說,租金看似有所限制。

可是,在自由巿場體制下,區內的供/求關係才是定價的法則。假如車位不足,即使中央管理的車位租金再低,亦只影響成功輪候平價車位的車主,而輪候不到的車主仍須在巿場上尋找車位。假如該區的車位供求緊張,在同一屋苑內的私人業主與中央管理的車位租金可以差天共地。管理公司有時亦需要維持一定比例、甚至將全部車位租與屋苑住客。只要不違反公契的要求,私人擁有車位的業主可考慮租給街外客,彈性大、潛在客戶多,便可以將租金叫價調高。

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非魚論市——車位投資(二)

物業價值分為現時價值及潛在價值,現時價值比較容易理解及比較,最簡單就是租金回報率。表面上,租金扣去租務經紀佣金、差餉、地租及管理費等乘上(1-空置率),再除以購入車位的必要開支,便可計算預期租金回報率。再深入點可考慮是否容易管理,例如住宅收租,要考慮裝修及日常維修等瑣碎事,車位沒有這些煩惱,亦不用擔心凶宅及租霸問題,投資者會接受較低租金回報率。

潛在價值有許多因素,政策轉變是其中之一。由2000年起,政府採取一系列措施減少汽車登記數目,包括增加汽車首次登記稅及調整賣地政策,大幅減少鄰近港鐵站的新屋苑停車位數目,希望從增加駕駛成本,以控制汽車數量。

但是事與願違,根據運輸署記錄,由2001年起,車輛登記數目除了2003年錄得下跌外,其餘年份均錄得上升。即使是以人口數目比較,2001年每19.7人才擁有一輛私家車,至2016年已升至13.7人。

車位方面,由於客貨車也會泊在私家車位,所以研究車位數量時應以私家車(包括客貨車)數量計算。2016年,私家車(包括客貨車)與私家車位比例是1.13,每輛私家車可佔用1.13個車位看似足夠,但其實是嚴重不足,因為駕車上班人士,需要日間夜間各佔一個車位。審計署報告指出,該比例已降至1.1,幾乎是一輛車僅一個車位。回顧2006年,該比例是1.51,簡單解釋車位供應在過去十多年間逐漸失衡。

政府自2010年起的印花稅三辣招,包括管制住宅的額外印花稅,至近期的非首置15%印花稅,均壓抑住宅巿場,巿場資金流向入場費較低的車位。翻查記錄,沙田第一城的車位在2010年時只需約20萬元,現時已升至逾120萬,升幅達5倍,但同期該屋苑住宅細單位只升值約兩倍。

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非魚論市——車位投資(三)

有些人會認為,貴價物業車位價值必然較高,其實並不一定。影響車位價值主要因素日是經濟學上的供求定律。以上篇提及的沙田第一城車位為例,4月份六個成交平均價為125.1萬元;大圍金獅花園4月份九個成交平均為118.6萬元,後者便宜5.2%。兩者住宅入場價分別為530萬元及440萬元,後者便宜17%。金獅花園作為經常被報道的「最後一個上車樂園」,車位價格比「新界藍籌屋苑」沙田第一城僅便宜5.2%。

現有車位在既有的供求之下,應已取得價格及租金平衡,但車位潛在價值則受其他因素影響。地區發展是可預視因素,政策改變則是不可預視因素,但往往是車位價格爆升的觸發點。

地區因素方面,分為車位減少和需求增加,兩者往往是前後腳發生。在發展成住宅項目前,政府會將土地以短期租約形式出租。租用者多數是設置成本低、管理簡單、又容易獲批的露天停車場。露天停車場沒有柱位,亦不用浪費空間安置公共設施,部份空地停車場更要求客戶留車匙,以盡用空間泊車。一個露天停車場隨時與新建發展項目內兩三層停車場的車位數目相約。

以荃灣為例,居屋尚翠苑及楊屋道88號億京項目,前身都是空地停車場,新建的尚翠苑項目僅有57個住客車位,楊屋道項目則有148個住客車位及338個商業車位。筆者以類似的空地停車場參考,一個佔地3800平方米的空地停車場,大約可泊180輛私家車。以此推算,尚翠苑及楊屋道前身空地分別可泊426及748輛私家車。住戶落成後,以平均每13.7人擁有一輛車、2.8人一戶計算,即每4.9戶便有一輛車,兩個項目新增車位需求分別是196及171個。

此外,同區全城匯項目前身是擁有778個公眾停車位的多層停車場,項目落成後只提供89個住宅車位。供應與需求此消彼長下,附近車位價值自然大升。

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非魚論市——車位投資(四)

影響車位潛在價值的重要因素是政策。樓巿辣招往往即日生效,物業投資者在星期五午飯後,每當收到房策官員五點開記者招待會的消息,無不提心吊膽。巿民事前難以得知政策出台時間、方向及力度,屬不可預視因素。

過往10年,政府重點打擊住宅樓巿,印花稅辣招之中,對於車位來說最利好的,可算是住宅物業的額外印花稅。2013年2月出台的雙倍印花稅(及後於2016年11月進化成住宅15%新印花稅)雖然加重購買車位成本,但此政策對住宅影響更深,對車位來說反而是利好因素。

以往車位價格絕大部份仍在200萬以下,舊印花稅只是100元,雙倍印花稅只是車位價值1.5%而已,亦不受額外印花稅限制;假如屬第二間或以上的住宅物業,400萬元樓價,在2013年2月起便要支付4.5%的雙倍印花稅,2016年11月後更進化至一律15%,更需要綁上3年的額外印花稅。筆者尤記得,在2016年11月新印花稅出台後,車位價格短短三個月內飆升超過20%。

另一方面,按揭收緊壓力測試,從以往第二個自住物業按揭的50/60壓測,在2015年2月收緊至40/50。在2017年5月,更推出多於一個按揭借少一成的政策,在本身已有按揭的情況下,購買住宅單位收租只能借得四成。

雖然以上按揭政策,也增加購置車位的成本,但相對來說影響較微。物業投資者資金苦無去路,入場費便宜、大不了可以full paid的車位便水漲船高。諷刺的是,由於車位價格上升,貸款額亦同時上升。現時各銀行比以往更樂意承造車位按揭,息口只比住宅貴一點之餘還有現金回贈,所以也有不少購入車位的業主,也會考慮申請按揭。

政策屬不可預視因素,雖然是即日生效,死期卻通常設在當晚12點。假如本身已有目標車位,買家還可趕及即晚簽訂臨約,以避過新政策影響,問題是賣方會否因應新政策而反價。

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非魚論市——車位投資(五)

在以往車位只值三數十萬的年代,莫說銀行不願接按揭生意,業主亦懶得大費周章交文件申請按揭。現時車位升至動輒過百萬,雖然按揭成數低,但也可低成本套回數十萬元再作投資,所以亦多人考慮申請車位按揭。

車位如單獨敍造按揭,按揭成數上限是四成,供款年期只有15年,利率比一般樓按稍高0.1至0.5厘,部份銀行還會派送現金回贈。假如申請人本身有另一個按揭,包括住宅、工商物業或車位按揭,不論該按揭尚餘本金如何,新申請車位按揭成數便減至最高三成。

獨立申請車位的按揭成數太低,但假如該車位是與業主本人住宅屬同一屋苑,便可以考慮同時或前後腳,將住宅一起轉按至新銀行,新銀行可將車位按揭與住宅按揭一同考慮。換句話說,自用車位變相可享最高六成按揭,H按封頂息率2.375%,供款期達30年,以及超過2%現金回贈。

相比獨立申請車位按揭,該車位最多只能借三成按揭,但將住宅與車位一起轉到新銀行時,便最高可多借三成。當然在考慮以上方案時,車位連住宅總價值仍然受1000萬以下最高借六成(或實額500萬之較低者),1000萬以上最高五成的按揭成數限制。以上方案也有一定缺陷,假如將來只賣出車位而保留住宅,便要向銀行提出將車位按揭進行部份贖回(Partial Release),假如銀行不允許的話,便要在賣出車位時將住宅轉按。

假如將車位進行獨立按揭,當上會後,以後將自己住宅轉按時,便要扣減一成按揭成數。假如本身沒有按揭而提取車位按揭,將來買樓時亦同樣要扣減一成按揭。假如在短期內會進行以上兩個大動作,便應審慎考慮是否提取車位按揭。

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非魚論市——車位投資(六)

早幾年有不少停車場乘着車位熱潮拆售,有些是較新的一手屋苑入伙後隨即拆售,亦有舊屋苑或商場車位拆售。代理通常會以免佣金、免律師費甚至包首一兩年租金回報等作招徠。好處是客戶節省部份費用,亦不用為幾萬元上落議價。但翻看數據,拆售車位升值幅度,通常落後同區其他散賣車位。

車位業主通常都在屋苑附近放盤,該地區不一定有連鎖地產代理,所以如想尋找車位放盤,建議在目標屋苑附近地區的地產代理查詢。要注意的是,許多地產代理都會設下最低佣金,例如一萬元,即使車位只是數十萬元,亦要支付這筆費用。另一個較多人選擇的方式,是網上或屋苑告示板的自讓盤,由於車位交易額細,不用預約睇樓亦不用擔心凶宅或租霸,只須核實身份、雙方價錢合得來,便可用律師樓或網上下載的臨時買賣合約自行修改並簽約,風險並不高。

假如物業價值不超過100萬元,雙方可以聘用同一律師樓進行買賣,通常價錢會比各自找律師便宜。不過筆者建議各自找代表律師較好,假如不申請按揭的話,律師費也只是四、五千元。無論有沒有其他物業,購買車位均採用第1標準第2部稅率從價印花稅(即雙倍印花稅)。

車位另一個投資優勢是無論買入後多久,賣出都不須支付額外印花稅,不過,稅局也可能會因應持有目的及時間,向業主追收利得稅。有些人會擔心車位放賣時難覓買家,不過依筆者經驗,一個約有200個車位的屋苑,平均每月有兩三個交易的話,要在巿場放賣並不是難事。

對於不想閒置資金的物業投資者來說,將資金泊在具升值潛力的車位,是一個理想選擇。因為將來有另一個投資目標時,可售出其中數個以籌集資金。

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非魚論市——車位投資(七)

車位買賣及使用自由度愈高,潛在客戶群愈大,價值便愈高。若私人屋苑停車位只容許屋苑住戶才能購入及使用,租金及售價便只能「塘水滾塘魚」。除非屋苑自身車位數量不足,住戶需要在外面找車位用,反映供求與區內車位掛鈎,價值才會與大巿同步,準買家應在晚間及假日,到停車場視察空置情況。

想了解車位是否容許出售給外人或給外人租用,可翻查大廈公契條款,條款會註明購買、出售或使用者指明身份,指明身份可能是住戶、住宅業主或非住宅單位業主等。假如公契內有標明不得售與非住宅業主、或者非住戶不能使用的話,買賣及使用權便會受到限制。

如遇到這個情況,許多時接手的地產代理或律師,都會要求買家簽署一份聲明,內容大致是買家得悉該車位的公契限制,因該限制而引致損失,不能追討地產代理或律師樓。有些管理處保安嚴密,不容許外人進入屋苑或停車場範圍,即使順利成交,非住宅業主在購入車位後最多只能自用,車位價值便大幅降低。

之前提及的租金回報率,並不是車位投資絕對考慮因素,其中一個原因是租金會受同區其他停車場租金左右。例如附近有一個露天公眾停車場,月租是2200元,那麼私人有蓋停車位租金可能只租到3000元。但車位價值不一定受租值所限,月租車位車主需要擔心車位不獲續租,如考慮自置車位便可一勞永逸。假如區內住戶較為富裕,即使車位租金只值3000元,成交價超過200萬元(回報率低於2厘)亦很常見。

租貸車位金額及風險比住宅低得多,業主可考慮經屋苑告示板、貼街招、facebook群組或網上平台自行放租,最重要是列明屋苑、車位編號、租金、有蓋、闊位之類情況便可,租客可自行視察車位後聯絡業主,這類平台成交往往比地產代理更活躍。

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