「煥然懿居」九成按揭須知【星之谷專欄－都市日報】

市區重建局以市價六二折推售首個港人首置上車盤「 煥然懿居 」，450個首置單位已被揀選，雖然煥然懿居不是資助房屋，沒有政府擔保，但按證公司今年初已經「開綠燈」，承諾樓價600萬元以上也可以借出九成按揭，本文將詳細分析注意事項。

首先是按揭保費。比較最新上載的煥然懿居保費表及一般私樓保費表後，筆者發現這個首置盤保費標價比私樓保費貴一成。換言之，假如買家能按現時私樓標準申請按揭，便只需看私樓保費表；假如想申請超過現時私樓在按揭保險計劃下的按揭成數上限的話，便要看煥然懿居保費表。

舉例，假設樓價是600萬元，如果業主借八成按揭，由於屬正常按揭成數，因此保費和私樓一樣，都是用貸款額480萬元的2.15%計算。不過，正常保費享有六折優惠，折扣後保費為6.2萬元。

假設樓價是660.5萬元 (煥然懿居最貴單位售價)，若業主想申請八成按揭，就已經超出了正常按揭成數上限，按證方案下保費微增，為貸款額2.37%。再舉另一例子，如果樓價為600萬元，但想借盡九成按揭，由於超出正常私樓按揭上限，保費達4.79%。

以上是假設借款人沒有其他按揭在身。如果借款人有為家人做擔保，保費會再調高，詳情可到按證公司官網查詢。

煥然懿居高成數按揭批核準則和私樓大致相同，需要入息證明和壓力測試。雖然按證網頁說煥然懿居高成數按揭，可在特定準則下豁免壓力測試，但筆者近日向銀行查詢，銀行仍未跟足按證公司放寬有關準則，仍然需要進行壓力測試。

可計算浮動收入

不過，由於煥然懿居其實也只開售了幾天，銀行也許只是未有根據指引作出更新而已。距離收樓還有半年，在正式接收申請時銀行也許會跟按證公司放寛有關準則。

另一方面，煥然懿居業主申請九成按揭，會比私樓更有彈性，可以把佣金、花紅計入，相比申請私樓九成按揭不能計算浮動收入算非常寬鬆。此外，自僱人士可以借足九成按揭，私樓最多只能借八成。
但要留意，就算按證公司彈性處理上述準則，銀行也未必跟隨，申請人如果收入浮動或自僱，最好先了解不同銀行的批核標準才遞交申請表。

至於按揭利率方面，煥然懿居和私樓睇齊，目前最佳按揭計劃為1個月拆息加1.23% (H+1.23%)，封頂息率為最優惠利率減3% (P-3%，實際為2.375%)；銀行加上按揭中介總現金回贈率為2.45%。要留意，現金回贈率超過1%的話，需要在借出的貸款額扣減。

子非魚

• http://www.metrodaily.hk/metro_columns/「煥然懿居」九成按揭攻略

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