釘契影響業權,亦影響按揭。所謂釘契,通常是業主觸犯物業法團條例,或正牽涉法律訴訟事項,這些紀錄均會登記在土地註冊處。如果物業被釘契,有些可以申請按揭,有些則不能。

最常見的釘契是欠債,例如欠交管理費、欠財務公司債務或第三者債項。如果物業要轉按,這些釘需要解除才可以進行。

有業主曾經向筆者求教,問如果過去因為拖欠第三者債務而遭對方釘契,現在想解除那口釘並申請轉揭,但對方已經移民,未能聯絡上,有甚麼解決方法?

其實遇到這種情況,可以先找律師樓去託管要歸還的欠款,並要求律師樓承諾如果債主現身時,可協助處理還債程序,這樣便能夠單方面解釘,銀行也可審批該物業按揭申請。

此外,業主也可以嘗試轉按套現還債,方法是由律師樓作為中間人,利用轉按套現所得償還債務,銀行在計算每月供款與入息比率(DSR)時,便可以毋須計算待還債項。

第二種常見的釘是維修令,包括《建築物條例》第24條、第26條及第28條。第26條一般是指大廈的公共地方有維修令;第28條則是關於排水,大部分銀行都不會因為上述兩項而拒絕批出按揭。不過,如果是很舊的單棟唐樓,銀行也可能因為有消防令而拒批按揭,除非業主立案法團紀錄說明有計劃去處理。

第24條是指僭建。僭建一般都可以照申請按揭,不過銀行需要業主簽承諾書 (Undertaking),承諾會根據屋宇署要求清拆僭建物,往後就算是申請高成數按揭未必有問題。

此外,劏房也有機會獲銀行批核按揭,但要有心理準備利率較高,而且願意承按的銀行不多。不過如果物業是進行犯罪活動,比如黃色事業,被警方釘了 S.145A,就肯定不能申請按揭。如果是《建築物條例》第25條,即更改物業用途,例如把住宅改建成樓上蒸浴場,只有少數銀行願意承按,而且按揭利率會較貴或當商業樓計按揭成數。
最後,第三種常見的釘是法庭頒令凍結資產,例如夫婦牽涉離婚訴訟,旗下物業被法院打釘,不能申請按揭,賣樓或出租亦被禁,除非訴訟雙方簽名同意把物業賣出或出租,所得款項暫時會由律師樓託管,直至訴訟完結為止。

子非魚 (逢周五見報)

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按揭奇難雜症系列:釘契