按揭奇難雜症系列：釘契－影響業權與按揭【星之谷專欄－都市日報】

釘契影響業權，亦影響按揭。所謂釘契，通常是業主觸犯物業法團條例，或正牽涉法律訴訟事項，這些紀錄均會登記在土地註冊處。如果物業被釘契，有些可以申請按揭，有些則不能。

最常見的釘契是欠債，例如欠交管理費、欠財務公司債務或第三者債項。如果物業要轉按，這些釘需要解除才可以進行。

有業主曾經向筆者求教，問如果過去因為拖欠第三者債務而遭對方釘契，現在想解除那口釘並申請轉揭，但對方已經移民，未能聯絡上，有甚麼解決方法？

其實遇到這種情況，可以先找律師樓去託管要歸還的欠款，並要求律師樓承諾如果債主現身時，可協助處理還債程序，這樣便能夠單方面解釘，銀行也可審批該物業按揭申請。

此外，業主也可以嘗試轉按套現還債，方法是由律師樓作為中間人，利用轉按套現所得償還債務，銀行在計算每月供款與入息比率(DSR)時，便可以毋須計算待還債項。

第二種常見的釘是維修令，包括《建築物條例》第24條、第26條及第28條。第26條一般是指大廈的公共地方有維修令；第28條則是關於排水，大部分銀行都不會因為上述兩項而拒絕批出按揭。不過，如果是很舊的單棟唐樓，銀行也可能因為有消防令而拒批按揭，除非業主立案法團紀錄說明有計劃去處理。

第24條是指僭建。僭建一般都可以照申請按揭，不過銀行需要業主簽承諾書 (Undertaking)，承諾會根據屋宇署要求清拆僭建物，往後就算是申請高成數按揭未必有問題。

此外，劏房也有機會獲銀行批核按揭，但要有心理準備利率較高，而且願意承按的銀行不多。不過如果物業是進行犯罪活動，比如黃色事業，被警方釘了 S.145A，就肯定不能申請按揭。如果是《建築物條例》第25條，即更改物業用途，例如把住宅改建成樓上蒸浴場，只有少數銀行願意承按，而且按揭利率會較貴或當商業樓計按揭成數。

最後，第三種常見的釘是法庭頒令凍結資產，例如夫婦牽涉離婚訴訟，旗下物業被法院打釘，不能申請按揭，賣樓或出租亦被禁，除非訴訟雙方簽名同意把物業賣出或出租，所得款項暫時會由律師樓託管，直至訴訟完結為止。

子非魚

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