日前率先報道滙豐削轉按現金回贈率,由原本2.1%再加2,000元禮券,暴減至僅得1.5%,其他銀行跟隨只是時間問題。目前削回贈只限於轉按市場,筆者不排除日後蔓延至一手及二手市場。可以肯定的是,2.5% 轉按回贈 ,正式進入倒數階段。

銀行按揭一般罰息期為2年,之後便可以轉按,而銀行為了搶其他銀行的客人,都會提供現金回贈,普遍為貸款額2.1%。除此以外,坊間大部份按揭轉介公司都提供額外獎賞,佔貸款額0.1%至0.4%不等,令到轉按總現金回贈率最高可達2.5%。以貸款額400萬元為例,業主轉按可獲10萬元。

目前按揭利率為2.375%,轉按現金回贈率則為2.5%,已經有首年免息的效果;只要每2年轉按1次,供樓30年,可免息15年。可惜滙豐帶頭減回贈,其他銀行遲早跟隨,2.5%現金回贈快將成為歷史。

雖然現金回贈率勢出現「劈價風暴」,但筆者估計銀行步伐未必一致,因為很多銀行都重視按揭市場佔有率,過去幾年不停打減價戰,故此不排除有銀行以此為契機,不完全「跟減」,以吸引更多客人。往後銀行按揭計劃開始眼花繚亂,準業主申請按揭時,貨比三家變得非常重要。

值得注意的是,銀行按揭條款以遞交申請表日期為準,如果業主在銀行宣佈加息或削回贈前已經遞交申請表,便可以沿用舊利率及現金回贈率。因此,筆者建議有心轉按人士,在其他銀行未跟隨滙豐削回贈前,應迅速交申請表,以鎖定優惠條款。

「遠罰息期」攻略

正正因為這輛尾班車臨近,不少客人近日心思思轉按,惟有些罰息期超過3個月才完,如也想趕尾班車怎辦?如果離罰息期完結超過3個月,但是5個月之內,有些銀行也可彈性地接受申請並鎖定息口及利率,到罰息期完才完成轉按。

此外,有些客人亦不時疑惑:「我2年前H按封頂利率是2.275%,現在轉按的話,封頂利率是2.375%,那麼轉按豈不是供貴息?」

筆者以貸款額100萬元為例,上述輕微的息差,只會令每月供款多50元,400萬元每月則供多200元,以還款期30年計,都只是7.2萬元而已,不過,轉按現金回贈率卻高達2.5%,10萬元馬上落袋,加上可以每2年轉按1次,仍然是相當着數。

何況現在H按利率只是1個月拆息(H)加1.23%至H+1.24%,比2年前H+1.3%低,再加上H不會在未來30年都如今天般貼近封頂利率,當H回落,轉按其實有機會供少利息。

H+0.7%業主應把握機會

2009年金融海嘯時不少業主趁低價買樓,並申請了當年的「世紀平Plan」—H+0.7%,因此過去10年沒有轉按,白白浪費5次取得現金回贈的機會。其實現時H按已屆封頂利率,所謂「世紀平Plan」形同虛設;而且,雖然當年H按是H+0.7%,但封頂利率卻是2.6%或以上,比現在更高,而且沒有按息掛鈎高息戶口。

故此,筆者勸喻,業主應響應「2.5%轉按現金回贈最後召集」,放棄原有按揭計劃,把封頂利率降低,並獲取現金回贈及高息戶口;也可以趁機加按,把加按金額放入高息戶口對沖,獲得額外回贈。

業主應該如何操作?舉例說,若果現時層樓供剩100萬元,轉按的話,即可獲得2.5萬元現金回贈,如果加按至150萬元,即套現50萬元,便可以額外獲得1.25萬元現金回贈,總數共3.75萬元。

善用「部份還款」賺回贈

業主或會疑問加按豈不是「供多咗」?其實只要把那50萬元加按金額放入按息掛鈎高息存款戶口,對沖按揭利息,將額外利息支出降至零,而本金只要不提出來消費,在戶口內按月自動扣還。過了一年後,業主可以「部份還款」方式把那50萬元歸還予銀行,無須罰息,便輕輕鬆鬆賺多了額外現金回贈。

其實只要每2年轉按,賺取現金回贈,長遠現金流一定勝過攬着「世紀平Plan」不放。

最後要留意,根據金管局指引,如現金回贈高過貸款額1%,不論回贈是來自銀行還是中介,都需要扣減按揭成數。不過,由於大部份業主轉按時都不會借盡按揭成數上限,樓價升了但沒有套現,便不需要扣減貸款額。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190629/59766577

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