【甩名尾班車・經一專欄】上週提及政府可能會打擊物業業權轉讓(「 甩名 」)及「轉名」,這些自製首置身分的按揭財技,本週筆者將詳細講解這些招數,可如何節省印花稅;申請手續詳情等等,以助業主安穩乘搭「甩名尾班車」。

夫妻聯名物業「甩名」

夫妻聯名物業如果想「甩名」,印花稅僅以樓價一半計算。假設物業價值400萬元,「甩名」將以200萬元計印花稅,實際稅項只是100元。如果是「一對一轉名」,例如丈夫名下物業轉名給太太,印花稅則為18萬元。 就印花稅詳細稅率,只要在網上輸入「物業印花稅」關鍵字,再到政府網頁便有提供。

值得留意的是,「甩名」及「轉名」,是以「第二標準」稅率計算,毋須繳付15%稅項。 如果物業本身有按揭,「甩名」後要重新申請,兩者可同時進行。按上述例子,如果夫婦持有聯名物業,只要雙方簽署臨時買賣合約(臨約)後,丈夫把一半業權「甩名」給太太,然後到銀行申請按揭,待獲批並簽署貸款信後,才到律師樓辦理手續及繳付印花稅。

必須重新申請按揭 這方法的好處是若果按揭批核條款或物業估價不理想,或業主想暫緩「甩名」,可隨時取消而毋須支付律師費。而且,業主申請按揭時,可以根據銀行批出的物業估價,作為轉讓價,然後才到律師樓簽約。 臨約沒有特定樣本,主要內容包括日期、買方、賣方、成交日及樓價。

「轉名」按揭不需要臨約

在上述近親「甩名」案例下,賣方為丈夫及太太,買方為太太。另外值得注意的是,有些銀行做「轉名」按揭不需要臨約,可直接申請。由於「甩名」屬內部轉讓,臨約日期可自定,轉名完成日期也可自定,但印花稅要在訂立後一個月內繳付。轉讓須以買賣方式進行,千萬不要以送贈形式進行;否則五年內沽出該物業,下一手買家便不能申請按揭,難以賣出,物業會因而顯著貶值。

雖然轉名是以買賣形式進行,但實際上不一定有金錢交易。既然內部轉讓是以買賣方式進行,轉讓價可以自行釐定,而印花稅也是根據這個價格而計算,理論上轉讓價定得愈低,應繳印花稅便愈少,但要留意三點。 首先是如果定價大幅偏離市價,稅局有機會在七年內,追討市價印花稅。以筆者經驗,如定價比市價低超過兩成,稅局追收的機會很大。

其次是如果定價低市價超過兩成,銀行難以批出按揭;第三是如果轉讓價太低,按揭貸款也相應減少,如果新貸款不足夠償還舊的樓按貸款,業主便需要補錢,才能完成「轉名」及「甩名」。如果轉讓價低於市價,向銀行申請按揭時,業主須有信心可以獲得這個估價,按揭才能進行。 內部轉讓跟一般物業買賣不同,物業買賣就算銀行未能估價,大部分情況可用合約價釐定按揭成數

所以業主「甩名」時可以貨比三家,選擇最低估價銀行申請按揭,有慳稅之效。 有些銀行會同時在幾間估價行獲取報價,如果銀行按揭專員不辭勞苦「quote盡」所有價格,找到最低估價機會較大;也有些銀行接受轉讓價較估價低兩成,這些銀行是最佳選擇。 如果以低於市價進行「甩名」或「轉名」,建議向銀行取回估價編號,或購買估價報告,一旦將來被稅局質疑轉讓價時,可以估價編號或估價報告作申辯理據。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/107135/

過往《經濟一週》專欄:

https://bit.ly/2Ehk0sW

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