過去數星期我們在《頭條日報》分享了安老按揭(又名: 逆按揭)計劃的小知識。

非魚論市——逆按揭自製長糧(一)

對上三星期,筆者講解翻按物業購買年金的奇想計劃,65歲的退休長者翻按自己住宅,奇想計劃仍須作每月補貼。為補貼而以資產衍生入息或繼續工作,都需要望着資產及入息上限來申請生果金,整件事變得過於複雜。

有供滿物業的長者可以考慮安老按揭(又名: 逆按揭)計劃,即使物業未供滿,也可以在申請逆按揭時,一筆過清還舊按揭。逆按揭與平常按揭最大差異是,平常按揭業主須就借得的整筆按揭貸款,根據尚欠本金繳付利息及作每月供款;逆按揭每月向貸款人發放年金,已發放的年金將連同保費及利息,累積在尚欠本金裏滾大,除非想把物業贖回,否則貸款人毋須還款。

逆按揭計劃有浮息計劃,利率為P-2.5%,現時即2.875%;也有定息計劃,頭25年為4%,其後為P-2.5%。該筆利息只會記帳在尚欠本金,不會對業主收到的年金金額有任何影響。選擇定息按揭的話,每月年金金額會較浮息計劃高。

逆按揭每月保費(當時欠款的1.25%)連同浮息利率合共約4厘(定息計劃約5.25厘),還有分七年繳付的定額保費合共物業價值的1.98%,乍看一點也不便宜。不過,參與逆按揭的業主完全毋須還款,可以每月安坐家中收取年金,抵押物業亦不需要交租,相對需要租用地方居住的其他家庭來說,省卻一大筆租金開支,這所謂的4、5厘息並不昂貴。既然毋須還款,筆者建議不妨選擇可獲取更多年金的定息計劃。

假如貸款人長命百歲,即使貸款雪球愈滾愈大,或者物業價值下跌以至資不抵債,貸款人仍可居於物業內及繼續享受年金直到終老,後人亦毋須承擔還款責任。假如物業升值,後人亦可選擇贖回欠款並繼承物業,或者等貸款機構出售物業後,將結算餘額發放給後人,可說是「無得輸」的方案。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190709/778466/

逆按揭 1


非魚論市——逆按揭自製長糧(二)

逆按揭的每月發放年金,會受申請人數目、物業價值、年金年期或終身制、定息或浮息計劃、是否提取一筆過貸款等影響。

例如一間已供滿的500萬物業,夫妻兩人均是65歲、選擇終身制的逆按揭計劃,不提取一筆過貸款,如選擇定息計劃,每月可收取12100元;如選擇浮息計劃,每月可收取11000元。假如是單人65歲申請者,選擇定息計劃,可收取13750元;選擇浮息計劃,則可收取12500元。

假如長者沒有自住物業,似乎沒有逆按揭這個選項,不過,純粹假設想像一下,假如兩名長者本身有500萬元股票,本身沒有住宅,用來購買住宅並申請二按又如何?例如該筆股票連同增值可帶來6%回報,一年即有30萬。如用其中12000元租用住宅,每月還剩餘13000元消費。

如用這筆資金來購買物業,然後申請定息的終身制逆按揭計劃,每月可收取12100元,在繳付2000元的折舊撥備、差餉、地租及管理費後,每月剩餘10100元消費。如此看來,買股票似乎較着數,但逆按揭計劃最大好處,是沒有被加租或業主中止租約風險及衍生費用。

再次進入奇想計劃的思維,子女從自己物業中加按套現500萬元出來,給父母買一所物業,申請逆按揭以取得每月12100元年金,30年供款期計每月供款19433元,連同補貼2900元的家用差額及2000元的差餉等,合共24333元。這計劃便可替代上述租用12000元住宅及給予13000元家用的方法,新奇想計劃又似乎較着數。

2018年男性平均壽命為81.7歲,女性為87.66歲。但由於統計全港平均年齡時,會把65歲以下身故的人都算進去,較年輕身故人士會將平均數拉低。假如以「現時65歲人士的預計平均年齡」來作預測,無論年金計劃或逆按揭參加者的預期壽命,應遠超全港平均壽命,養樓防老又會否成為新一代的選項呢?

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190716/780394/

逆按揭 2

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