按揭指南 :  擔保人 I-V【星之谷專欄－都市日報】

【星之谷專欄－都市日報】按揭指南 :  擔保人 – 樓價升幅快過人工增長，很多時年輕人儲到首期上車，但突然發覺人工未能符合壓力測試要求，需要找擔保人幫拖，才能成功申請按揭。本欄將會一連數篇講解擔保人注意事項。

按揭擔保人指南（一）

借款人和擔保人，理論上需要是近親關係；未婚夫妻也可以，只需要向銀行聲明。申請高成數按揭時，按揭證券公司(HKMC)查證近親關係準則相當嚴格，可能需要提供關係證明。但如果是六成按揭，大部分銀行不需要關係證明，但借款人需要在申請表聲明和擔保人的關係。

如果有擔保人幫忙，銀行審批準業主每月供款與入息比率及壓力測試時，會把兩人入息以及負債加起來一併計算。有一個風險是，如果擔保人入息很高，以為可以幫借款人闖過壓測，但原來擔保人有很多其他債務如樓按或私貸，最終可能令借款人借得更少。

如果借款人和擔保人都沒有其他按揭或債務，按揭壓力測試以「50/60」計算，即是說，兩人入息相加後，每月供款不能超過兩人月薪總和50%，按息以2.375%計算；假設加息3厘，即按息5.375%，每月供款也不能超過兩人月薪總和60%。有些銀行近日微調按息封頂利率至2.475%，那麼壓力測試便以2.475%／5.475% 計算每月供款。

申請按揭時，可以找超過一個擔保人幫拖，銀行理論上沒有限制。不過，如果擔保人太多，又要申請高成數按揭的話，按證公司或會質疑借款人財政狀況不穩。

除了因為入息不足需要找擔保人幫忙外，延長還款期也是常見原因之一。例如借款人70歲，還款期最多只是10年，有些銀行甚至只得5年。如果添加一名年輕家人為擔保人，還款期便能延長至30年，即使擔保人入息不高。

若果有一天業主升職加人工，有能力獨自負擔按揭貸款，便可以到銀行提供入息證明「甩」擔保人，程序相當簡單。擔保人不用簽署同意書或其他文件，業主理論上甚至不需要通知他。

子非魚

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男友擔保女友買樓，分手後能不能「甩身」？【四件事不可不知】

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按揭擔保人指南（二）

本欄上周講述有關擔保人的按揭入門知識，今篇想探討一些其他情況——若果擔保人本身有樓按在身，或本身有替其他人作擔保，對於按揭申請者究竟有甚麼影響？

首先，若果擔保人本身有樓按，即每月要定時定候供款，這些財務負擔須計入按揭申請人供款入息比率(DSR)及壓力測試上，就算擔保人入息高，但自己已經「借爆」，其實未必幫到借款人借盡按揭成數。

其次是，如果擔保人身上按揭成數是七成或以下，壓力測試便以40/50計算，即DSR上限為40%；假設利率升3個百分點，DSR上限則為50%，而這些條款也適用於按揭申請人身上，或令入息門檻上升，最終擔保人是幫忙還是幫倒忙，需要用按揭計算機計清楚。

按揭申請人就算有擔保人幫手，惟這名擔保人有按揭在身，最終按揭成數亦要減一成。例如按揭申請人想借六成，因為擔保人有按揭在身，按揭成數便減至五成；不過，如果按揭申請人打算買入的物業為600萬元或以下，則可以借足八成，這是因為儘管銀行按揭成數減至五成，但可以透過按揭證券公司(HKMC)買按揭保險，借入餘下三成，惟代價是需要繳交保費。

借八成按揭以及分攤30年還款，按揭保費為貸款額2.15%；如果擔保人有樓按，按揭申請人想借八成，保費便增加至2.45%，不過按揭保費一般有6折優惠，折扣後保費不會相差太多；而且保費可以撥入貸款月供，毋需一次過支付，不過會產生額外利息。

擔保人只要有按揭在身，以上問題便會發生。而且，不一定是住宅按揭，就算是持有車位按揭、工商舖按揭，擔保家人時都會發生以上問題，或令他們闖過壓力測試更困難，可能因而未能借足按揭成數。

若果擔保人持有的是車位按揭，所餘貸款不多，倒不如考慮清還全數貸款才進行擔保；或者使用私人貸款清還車位按揭，釋放按揭成數和借款能力。不過有點要留意，若果想解除手上按揭，律師樓需要發出責任解除書(Release letter)，或有關行動已經註入土地註冊處，銀行才不會視為仍然持有按揭。

子非魚

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按揭擔保人指南（三）

本欄過去兩周解釋了如何利用擔保人去闖過壓力測試，並提出一些注意事項。今次將會集中討論作為擔保人所承受的風險是甚麼，及如何把風險減至最低。

若果擔保人現正協助家人上車，但家人不幸斷供，銀行有法律賦予之權力向擔保人追數，這是人所皆知，不必詳談。但原來業主遲供或斷供，都會即時影響擔保人信貸紀錄，從而影響他借貸能力，簡單而言貸款額少過人兼貴過人。

因此，擔保人應定期監察家人有沒有準時供樓，並定期查閱自己的信貸評級，如果發現有異動，應向借款人查詢供樓情況。

過去坊間有些免費手機應用程式(App)查閱自己的信貸評級，但近期環聯需要更新安全系統，這些App都暫停服務，不過筆者相信不久將來會恢復。現時大家若果想查閱自己的信貸資料，可以親身到環聯查詢。
另一項擔保人須留意的是，當有天自己要買樓申請按揭，或現有物業要轉按時，銀行會要求擔保人出示擔保物業資料，比如貸款信或供款單，否則無法批出按揭。

筆者建議擔保人幫家人擔保時，自己亦應備存一份貸款信副本，方便日後申請按揭時提供給銀行。假設擔保人自己申請按揭時，所擔保的家人不在香港，未能提供資料怎麼辦？其實可用擔保人身份向銀行申請副本，但需要手續費及花費時間，建議若果真的有需要，可以預先向銀行申請好相關文件。

最後，擔保人要留意假若10年或20年後，層樓已經供完，需要提醒借款人贖契，否則擔保人按揭紀錄(Mortgage Count)無法解除。

筆者曾經遇過一個客人，他本身是物業的擔保人，物業已經順利供滿，但業主不幸過身，而業主的後人卻因想排公屋，拒絕繼承物業及贖契。正正是因為這個原因而令擔保人無法解除身上的按揭紀錄，到再想買樓時卻因按揭紀錄在身而入息要求高昂。

最後筆者建議的方法是讓他去當年家人申請按揭的銀行申請按揭，銀行查閱資料後得悉層樓已供完，可以酌情不計擔保人身上按揭，最後當然是順利獲批。

子非魚

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按揭擔保人指南（四）

擔保人的功能，除了為按揭借款人提供入息擔保外，還提供年齡上的擔保，令還款期可以借盡30年。

例如借款人本身年齡屆60歲，入息相當不俗，但銀行規限下，最多只可以借20年，而大部分銀行只容許借15年。如果想延長還款期至長達30年的話，便需要添加年輕擔保人。

大部分銀行計算按揭最長還款期時，都會視乎借款人及擔保人年齡，並以最低者計算。即是說，如果擔保人30歲，借款人已經超過60歲，還款期會以前者年齡為準，最長達30年。

但是，如果擔保人屬低收入甚至是零收入，應該怎麼辦？如果按揭成數是6成或以下，其實不會構成任何問題，很多銀行就算是年輕擔保人無業，還款期仍可以他年齡為準。

如果是六成以上高成數按揭，按揭保險公司例如按證公司（HKMC）有較嚴格標準，包括要求擔保人入息最少要夠供樓，才可以他的年齡計算最長還款期。如果達標，便只能用借款人年齡計算，如果借款人是長者，還款期未能拉長至30年。

不過仍有方法可以破解。如果年輕擔保人入息不夠供樓，甚至是無入息，按證仍然可以容許以年輕擔保人年齡計算還款期，條件是須與長者申請成為共同借款人（Co-borrower）。

兩者有甚麼分別，下期會詳談。如果年輕人願意由擔保人變為共同借款人，按證便容許以年輕擔保人年齡批出按揭還款期。但有點要注意，一旦成為借款人，必須和長者共同居住在高成數按揭物業單位內。

按證公司或銀行每年會抽樣調查，若果「中獎」，年輕人需要聲明是否仍然居住在該單位。換轉若果他只是擔保人，而不是共同借款人，便沒有這個需要。

上述提到，有些銀行計算還款期時以「75減年齡」計算，有些則用「80減年齡」，而按證在這方面是根據銀行準則審批。因此，如果超過50歲，但又不想要求年輕家人做擔保人或共同借款人，便要選擇容許「80減年齡」的銀行，才可以批足30年按揭。

子非魚

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擔保人按揭指南（五）

本篇是「擔保人系列」最後一篇，筆者想講解一下借款人與擔保人之間的分別。

借款人如果收入過低，但又想向銀行申請按揭，需要找擔保人幫忙；但如果擔保人本身入息不穩，銀行可能會要求他轉做借款人。

在銀行角度，如果層樓斷供，銀行馬上會追借款人，追收不果後，才追擔保人；由於中間有間隙，銀行一定時間之後，才可主動追擔保人，因此若果擔保人肯轉為借款人，對銀行是一種保障。

另一方面，有時擔保人轉做借款人，對於前者亦有利。舉個例子，假設業主A本身有多個物業按揭正在供款，如果做借款人，每宗按揭都要計入供款與入息比率（DSR）及壓力測試，擔保人B可能需要很高入息才可以幫A一一闖過關卡。

但假設B轉做借款人，反而A不做借款人只做業主，有些銀行可以豁免計算業主A其他按揭供款，所申請的按揭便容易通過壓測。

再舉另一例子。假設業主甲沒有其他按揭在身，純粹是買樓後發現入息「不夠計」，要家人乙擔保，乙可直接做甲的借款人，而不是擔保人。

當日後乙要買樓申請按揭時，甲便去做乙的借款人，那麼上述乙做甲借款人的物業每月供款便可以豁免計算，而且供款佔入息比率是以50%及60%（假設利率升3個百分點）計算，而不是40%及50%計算，會較容易通過。

不過要留意，上述例子兩宗物業按揭不能在同一銀行做；亦不是每間銀行都接受這個計算方法，只有小部分可以。
此外，另一個做借款人好過做擔保人的原因，就是幫家人做借款人後，銀行供款單寄回自己地址，可以自行供樓，然後向家人收取供款，便能確定物業會準時供樓，而不會因為家人遲供而影響自己的信貸評級。

最後，必須提到做借款人的缺點是，若果按揭需要重做，要上律師樓重簽文件；如果業主要甩擔保人，按揭則毋需重做。

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子非魚

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