【星之谷專欄－經濟一週】聯名業主低印花稅，高按揭成數甩名秘技!

【聯名物業甩名】之前提及聯名物業，如欲轉名或「甩名」，必須尋找銀行以開出最低估價，作為轉讓或交易價格，以便節省印花稅。不過如果以低價轉讓，按揭貸款金額也隨之下降，兩者如何取得平衡？

舉例假設聯名物業價值650萬元，「甩名」交易只需以樓價的一半（即325萬元）計算印花稅，稅項為73,125元；而650萬元的物業可以借六成按揭即390萬元。

假設有銀行評估該物業價值700萬元，並以此為「甩名」交易價，以物業價值一半計算，印花稅便升至78,750元，按揭貸款額上限亦升至420萬元。

兩者對比之下，以700萬元作為「甩名」交易價更着數。雖然印花稅增加5,600元，但按揭貸款額多近30萬元，只要把這筆錢放入按息掛鈎高息存款戶口（Mortgage-link），額外貸款利息便能100%對沖，故此30萬元資金成本只是1.87%（5,600元/300,000元=1.87%）。

有助業主一開二「甩名」一般是為了重獲首置客身份，方便將物業「一開二」。

以夫婦為例，如果丈夫需要將第一層樓套現，給妻子作為其首置物業的首期，故此把轉讓價定得較高並非沒有着數。

提升物業估價秘技詳情，可參閱1962期（6月11日出版）之本欄文章。

慳稅和套現能否魚與熊掌兩者兼得？

有兩個方法。首先，樓價估值為620萬元，最多只能借372萬元，而且稅率較高；若果找到銀行願意估600萬元，由於可以借八成按揭，貸款額高達480萬元，變相可以減少繳稅兼且槓桿率更高。

不過必須留意，如果申請八成按揭，需要繳付按揭保險費，費率為貸款額的2.15%，但在一般情況下，可獲六折優惠，再計及按揭現金回贈率，便有賺無蝕。

如果三年後樓價更高，業主可以將按揭保險退保，取回15%保費。第二，假設物業價值420萬元，如果有銀行估值400萬元，更可以申請九成按揭套盡現金，而且「甩名」印花稅只是100元，魚與熊掌兩者皆得。

然而，若果樓價已經大幅偏離600萬元，上述方法便不適用，但仍有另一招可用。首先尋找開出估價最低的A銀行「甩名」，以節省印花稅；過了冷河期後，便罰息轉按到B銀行，以高估價重新申請按揭及套現。

有些銀行首年罰息只罰現金回贈，舉例假設透過A銀行以低估價「甩名」，其後再轉去高估價的B銀行套現，實際上是沒有罰息，只是失去現金回贈。

不過，B銀行亦有現金回贈，所以這操作只是損失律師費，大約5,000元。所謂冷河期，大部分銀行要求一年，才容許「甩名」後，以高於轉名價轉按。然而，有些銀行的冷河期僅為三個月。

最後，筆者提醒各業主，「甩名」價可以低於市價，惟不能大幅偏離市價；否則稅局有權於七年內追討印花稅；如果低於市價超過兩成，稅局追討的機會便非常高。不過轉讓價有銀行估價作為憑據，便是合理定價的根據。筆者建議業主保留估價編號，甚至購買足本估價報告。

子非魚

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