【 聯名物業甩名 】之前提及聯名物業,如欲轉名或「甩名」,必須尋找銀行以開出最低估價,作為轉讓或交易價格,以便節省印花稅。不過如果以低價轉讓,按揭貸款金額也隨之下降,兩者如何取得平衡?
舉例假設聯名物業價值650萬元,「甩名」交易只需以樓價的一半(即325萬元)計算印花稅,稅項為73,125元;而650萬元的物業可以借六成按揭即390萬元。
假設有銀行評估該物業價值700萬元,並以此為「甩名」交易價,以物業價值一半計算,印花稅便升至78,750元,按揭貸款額上限亦升至420萬元。
兩者對比之下,以700萬元作為「甩名」交易價更着數。 雖然印花稅增加5,600元,但按揭貸款額多近30萬元,只要把這筆錢放入按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-link),額外貸款利息便能100%對沖,故此30萬元資金成本只是1.87%(5,600元/300,000元=1.87%)。
有助業主一開二 「甩名」一般是為了重獲首置客身份,方便將物業「一開二」。
以夫婦為例,如果丈夫需要將第一層樓套現,給妻子作為其首置物業的首期,故此把轉讓價定得較高並非沒有着數。
提升物業估價秘技詳情,可參閱1962期(6月11日出版)之本欄文章。
慳稅和套現能否魚與熊掌兩者兼得?
有兩個方法。首先,樓價估值為620萬元,最多只能借372萬元,而且稅率較高;若果找到銀行願意估600萬元,由於可以借八成按揭,貸款額高達480萬元,變相可以減少繳稅兼且槓桿率更高。
不過必須留意,如果申請八成按揭,需要繳付按揭保險費,費率為貸款額的2.15%,但在一般情況下,可獲六折優惠,再計及按揭現金回贈率,便有賺無蝕。
如果三年後樓價更高,業主可以將按揭保險退保,取回15%保費。 第二,假設物業價值420萬元,如果有銀行估值400萬元,更可以申請九成按揭套盡現金,而且「甩名」印花稅只是100元,魚與熊掌兩者皆得。
估價切忌大幅偏離市場
然而,若果樓價已經大幅偏離600萬元,上述方法便不適用,但仍有另一招可用。 首先尋找開出估價最低的A銀行「甩名」,以節省印花稅;過了冷河期後,便罰息轉按到B銀行,以高估價重新申請按揭及套現。
有些銀行首年罰息只罰現金回贈,舉例假設透過A銀行以低估價「甩名」,其後再轉去高估價的B銀行套現,實際上是沒有罰息,只是失去現金回贈。
不過,B銀行亦有現金回贈,所以這操作只是損失律師費,大約5,000元。 所謂冷河期,大部分銀行要求一年,才容許「甩名」後,以高於轉名價轉按。然而,有些銀行的冷河期僅為三個月。
最後,筆者提醒各業主,「甩名」價可以低於市價,惟不能大幅偏離市價;否則稅局有權於七年內追討印花稅;如果低於市價超過兩成,稅局追討的機會便非常高。 不過轉讓價有銀行估價作為憑據,便是合理定價的根據。筆者建議業主保留估價編號,甚至購買足本估價報告。
子非魚
https://www.edigest.hk/article/108627/
過往《經濟一週》專欄:
延伸閱讀:
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過50000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭