【星之谷專欄－經濟一週】免費轉讓物業稅，衍生送契樓風險

【刊登於8月3日《經濟一週》】筆者過去數週探討物業「甩名」或轉名的慳税技巧及注意事項，然後接獲讀者來函查詢，如果以送贈形式轉讓物業，這種慳稅做法是否可行？例如父親將物業以零元交易價送給兒子，是否可以免繳印花稅？

首先重溫一下稅局追收印花税差額事例，例如有業主以遠低於市價，將物業「甩名」至家屬，價格差距超過20%，稅局追收稅款機會便非常大。

「分批用名」慳稅亦不可行，因為稅局可以「一系列交易」為由，追討原印花税。

倘若以「送贈形式」轉讓物業慳稅，原理也一樣，即使以零元交易，稅局仍有機會以市價來追討印花稅，因此便失去了送贈的意義。

事實上，以送贈形式或稱「送契」來轉名，日後會產生很多問題。

假如父親將物業送予兒子後，父親於五年內因週轉不靈，不幸破產，債主有權追討該「送契樓」的業權，這是香港《破產法》所容許。

相反，如果「甩名」或轉名是以貼市價進行，即使日後父親破產，債主也不能討回物業，原因是該物業轉讓屬於正常的買賣形式。

即使沒有實質金錢交易，左手交右手，但買賣價未有偏離市價，亦繳足了印花稅，業權穩固。
由於「送契樓」有業權風險，即使是審批較靈活的小型銀行都不願意承擔。
因此五年內不能申請按揭，這亦令這些物業非常難以出售，原因是下一手買家買入後，根本不能申請按揭,需要以現金全數支付買入價。

五年後，「送契樓」業權風險會大幅降低，理論上銀行可以承按。不過始終銀行對於業權風險相當敏感，大銀行也不願意接手這些物業；小型銀行則可能會冒險，但會調高按揭利率來平衡風險。

因此，如想轉名或「甩名」，必須以買賣形式，而不是以「送契形式」進行。

不過，筆者曾經有一位顧客堅持以「送契形式」轉名給兒子，以防止他賣樓或加按套現，這是「攬炒」做法。

出售99%業權可防賣樓

如果顧客擔心兒子敗家，其實毋須以「送契形式」轉名，只出售99%業權予他，並將1%留給自己，這可杜絕賣樓或加按套現。

當兒子想賣樓或加按，也需要父親簽名，事實上99%業權物業亦相當難出售。

上車客如看中一個物業，如何得知該物業是否「送契樓」？首先可在土地註冊處查冊，看看條文上「沒有「送讓契」(deed of gift)一詞；若有，便一定是「送契樓」。

就算沒有deed of gift，如果見到assignment (轉讓契) 的consideration (代價) 沒有填上銀碼，也是「送契」一種。
不過，就算轉讓交易有填上代價，也要查證是否偏離市價太遠; 若果是，買入這物業時，務必小心，如果上手業主破產，五年內債主有權追討這個物業。

最後，假設價值600萬元聯名物業只「甩」一半業權，雖然變動只是300萬元，但註入土地註冊處須填600萬元。

曾經有些律師樓在上述情況誤填300萬元，令銀行認為大幅偏離市價，懷疑是「送契樓」，不願意接受按揭申請。另外，600萬元聯名物「甩」一半業權，印花稅僅以300萬元計算。

子非魚

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