【印花稅・物業甩名.經一專欄】過去幾年,市場興起聯名物業「甩名」熱潮,令業主可以回復首置客身份,然後購買第二個物業時,可以免收15%印花稅。事實上,這種操作並非零風險,在某些情況下,稅局有權追討印花稅差額,筆者會詳細探討。
2種甩名情況 或被追印花稅差價
舉例一對夫婦持有聯名物業,丈夫希望「甩名」予妻子(即將50%業權出售給妻子),以重回首置客身分,然後再買第二個物業,便毋須繳付15%印花稅,兩夫婦便可以各持一層物業。這方法雖然避了15%印花稅,但是絕對合法。不過,有兩個情況可能會被稅局追收「漏網之魚」,取回被慳了的印花稅,就是「一系列交易」及「不代表自己行事」。
分三次甩名仍視為同一交易
先講「一系列交易」,假設聯名物業價值1,200萬元,「甩名」牽涉50%業權,只以600萬元計算印花稅;而印花稅3%,即代表稅項達18萬元。假如夫婦分三次「甩名」,每次只甩六分之一業權(即200萬元),那麼每次「甩名」印花稅僅100元;三次「甩名」,合共只需繳付300元印花稅。
這個方法看來很着數,但實際上是否有這麼大的「蛤乸」隨街跳?其實,如果稅局「超級電腦」察覺到這個情況,便會將三次「甩名」交易視為同一次交易,綜合600萬元來計算印花稅。稅局會先向事主查問為何要分三次「甩名」,若不能提供令稅局滿意的答案,事主便會被追收差額,即約18萬元。
事實上,「一系列交易」背後的法律精神,與新盤「一約多伙」的規管方式相若。若果買家一口氣買入多個新盤單位,雖然可以同一張買賣合約交易,但稅局會以「一系列交易」為由,在第二個及第二個物業之後的物業便收取15%印花稅。
曾有顧客查詢,如果分批「甩名」,再分幾年完成,能不能被稅局視為獨立交易?在法律上,七年內稅局是有權追收;分批「甩名」時間相隔愈短,被追收機會便愈大,業主也很難自圓其說,解釋為何短時間內連續多次「甩名」。而且,很多時未驚動稅局,律師樓已率先把關。當律師樓意識到短時間內業主連續分批「甩名」,便會主動向顧客收取正價印花稅,然後代交稅局。
「一系列交易」要補印花稅差價
當然,顧客如果不滿意律師樓的做法,可以轉到另一間,但依法收稅是律師樓責任,一般都嚴謹處理。「一系列交易」尚有另一個案,假設一位母親持有價值400萬元物業,並將這物業轉名給兩名兒子,每人各持50%業權,長子業權價值200萬元,交易只需繳100元印花稅;次子情況相若,故此兩次交易只繳200元印花稅,這個情況可行嗎?
答案明顯是不可行。與「一約多伙」精神一樣,如果是同一份買賣合約,這明顯是「一系列交易」,稅局會視為同一宗交易處理。因此400萬元物業「轉名」交易須繳90,000元印花稅;加上,正如上述提及,律師樓肯定會率先把關,顧客必定會功敗垂成。
若以上「轉名」交易並不是以同一份合約處理,而是分批處理,先轉50%予長子,過了一段時間後,再轉50%給次子,這樣又是否可行?其實這樣會踏進灰色地帶,因為確實存在不同時間「轉名」予不同繼承人的可能性及需要,而不是因為慳稅,稅局將保留最終決定權和追討權。
子非魚
https://www.edigest.hk/article/109377/
過往《經濟一週》專欄:
延伸閱讀:
- 【按揭財技】 物業甩名 一開二全攻略(含2020年新例)
- 甩名除名轉按要注意事項
- 聯名物業轉名、甩名實用手冊 無限輪迴「首置」買樓【星之谷專欄-蘋果日報】
- 物業轉名甩名實用法律知識:「不代表自己行事」及「一連串交易」
- 收歸5兄弟住宅業權 印花稅難題大拆解【星之谷專欄 – 經濟日報】
- 巧用「高淨值」物業 低入息夫婦買第二層樓【星之谷專欄 – 經濟日報】
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過50000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭