2019新居屋攻略 I-IV【星之谷專欄－頭條日報】

2019居屋申請人數約30萬人，比2018居屋多2萬人。單位數目方面，2018居屋共提供4431伙新屋苑單位，2019居屋則有4871個新屋苑單位，以及27個重售單位，合共4898個單位，比上期多467個。筆者在這篇先介紹預計較受歡迎單位的可能被選中次序，當攪珠後，各申請組別獲邀揀樓情況將明朗化，筆者屆時會與本篇內容集合再行分析。

按過往經驗，雖然巿區居屋比新界較偏遠地區居屋貴三至四成，但由於居屋是一生一次的房屋福利、首期少，幾乎是政府包借，所以熱賣情況往往與開價沒太大關係。一般情況下，巿區比新界，以及大單位比細單位的銷售情況較好。

今期居屋位置頗為優越，全數均可步行至現有港鐵站。當中位處名校網、只提供兩、三房大單位的何文田冠德苑，可說是萬眾矚目，其次是長沙灣凱德苑，其餘新界屋苑雖然更近港鐵站，但受歡迎程度卻差很遠。當中雍明苑提供三房單位，地區亦算不俗，所以這些單位可能比冠德苑兩房更受歡迎。貨尾單位中，較受注目應是屏欣苑一個三房單位，以及彩興苑五個兩房單位，其餘的一兩房單位應不會影響大局。

值得留意的是，2019居屋新屋苑單位，在首次售出日計首兩年內，只能以原價售予合資格人士（一般為綠表或白居二客）；第三至第十年內只能自行議價售予合資格人士；十年後才能補地價後在自由巿場出售。但是貨尾單位轉讓限制將根據推售當年的規定實行，買家須留意有關限制。

筆者以受歡迎程度將單位分五大類別。冠德苑兩、三房共603個單位；雍明苑及屏欣苑三房；凱德苑及彩興苑兩房共214個單位；尚文苑、雍明苑、錦輝苑、旭禾苑及貨尾兩房；凱德苑及彩興苑一房單位共1166個單位；其餘所有屋苑的一房單位共1840個及無房單位共1075個，相信熱賣程度將以此類推。

子非魚

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2019新居屋攻略（二）

2019居屋上星期攪珠，抽出100個號碼，頭五個號碼分別是48、63、32、03及57。申請人可根據收到的申請表內的申請編號核對。如申請編號是GXXXX48，便屬於優先次序類別中最前揀樓一批。

揀樓優先次序類別中最早揀樓的是家庭清拆戶，然後以1︰1比例邀請綠、白表長者家庭。當綠、白表長者家庭用完揀樓配額後（由於申請人數眾多，用完配額機會很大），便以1︰1比例邀請綠、白表其他家庭，白表其他家庭再以核心、非核心家庭次序細分。當單位數目剩下500個時，便會直接開始邀請單人清拆戶及綠、白表單人申請人。

各組別中持尾數48號的申請人將優先揀樓，然後63號，如此類推。但抽中48號的申請人其實也要看終極彩數。以最多申請人的組別為例，白表單人申請人有16.2萬人，如果申請編號平均分佈，便有1620人的申請編號尾數是48號，在這1620人之中排得較後的申請人，可能已不多單位可選，甚至不會獲邀揀樓。

申請人可到房委會官網下載完整揀樓次序表，並根據自己的申請編號，查到自己屬有關組別第幾名被邀揀樓者。每個優先次序組別，都會有不同的英文字母代號，第一個英文字母C/G/W，即代表清拆戶/綠表/白表，第二個英文字母E/M/S，則代表長者家庭/其他家庭/單人申請者，例如GE000001即綠表長者家庭首名揀樓者。

白表其他家庭分為核心家庭（例如父母或子女）與非核心家庭（例如兄弟姊妹），核心家庭較先揀樓。在排位表中，其他白表家庭類別（WM字頭）將由73369位核心家庭由尾數48開始排到50，然後再由24542名非核心家庭尾數48再排到50。屈指一算，整批白表家庭只能分到1410伙單位，相信全數被白表核心家庭揀完，而24542位白表非核心家庭申請人只能陪跑。

子非魚

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2019新居屋攻略（三）

筆者根據排名表得出以下各組別申請人數目，分別有78戶清拆戶家庭、19692戶綠表長者家庭、9903戶白表長者家庭、36413戶綠表其他家庭、73369戶白表核心家庭、24542戶白表非核心家庭、24名單人清拆戶、9557名綠表單人戶及162042名白表單人戶，合共335620張申請表。扣除長者家庭另外獲發的家庭揀樓次序後，實際申請總數306025戶，兩者均破歷年紀錄。

今期居屋有4871個新屋苑單位及最少27個重售單位。房委會為部份組別定下配額，確保各組別有一定揀樓機會。首輪揀樓的是家庭清拆戶，共有78名申請人。在配額制下，綠、白表長者家庭合共有1500個配額，在50︰50比例下即綠、白表各有750個，相信會被完全消耗。

其他家庭沒有配額制，綠、白表其他家庭揀選2820個單位後，便會進入單身人士組別揀樓程序，白表其他家庭的白表非核心家庭是第73370名獲邀揀樓，相信所有白表非核心家庭均沒有揀樓機會。單人申請人只有500個配額，當中應包括24個單人清拆戶，如單人清拆戶全數揀樓，其他綠、白表單人戶只有476個單位可供選購，毫無疑問這組別配額也會被消耗，不會重新落入其他家庭。

購買居屋是一生一次機會，申請人大多傾向購買最優質單位。畢竟在超低首期及超低息下，支付首期或供款經濟壓力不會有太大問題。揀樓次序排得較前固然歡喜，惟在僧多粥少下，每期居屋推出的優質單位比例，對於較後優先次序組別申請人，才是能否揀到優質單位關鍵。

筆者相信，除非極端到梅窩三房與九龍一房比併，否則在均近鐵路站屋苑之間，申請人應先考慮房間數目，然後考慮地區。屋苑排名應以何文田冠德苑、長沙灣凱德苑及彩虹彩興苑為首，將軍澳雍明苑及大窩口尚文苑其次，最後是新界屋苑及梅窩的銀河苑和銀蔚苑。

子非魚

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2019居屋攻略（四）

以受歡迎程度把今期單位排序，依次頭603間是冠德苑兩、三房單位；第604至656間是雍明苑三房及屏欣苑三房；第657至817間是凱德苑及彩興苑兩房；第818至1395間是其餘兩房；第1396至1983間是凱德苑及彩興苑一房；第1984至3823間是其餘一房；第3824至最4898間便是其餘無房單位。

以過去數年情況來看，初期在任揀情況下，獲邀人士揀樓意欲甚高。今年雖然樓巿氣氛正走下坡，但是有可一不可再的居屋王何文田冠德苑，相信初期熾熱程度不減。

假設清拆家庭一半人揀樓，揀去39個單位，而綠表與白表揀樓進度大致相同，564個何文田兩/三房、52個雍明苑三房及1個屏欣苑三房，合共617個單位將被綠白表均分。假如綠表揀樓比率六成，這一輪將揀選到GE000514號籌，申請編號尾數是32，是第三組幸運號碼。假如白表揀樓比率七成，將揀到WE000441號籌，申請編號尾數是18，是第六個幸運號碼。

然後便到其餘739間兩房單位，包括161個巿區的凱德苑、彩興苑，以及新界及大嶼山的578個單位。假設綠表申請人揀樓意欲只剩五成，將輪到籌號GE001253號籌，申請編號尾數是80，是第七組幸運號碼。假設白表申請人意欲降至六成，將輪到籌號WE001057號籌，申請編號尾數是61，是第12組幸運號碼。

至此，尚有144個長者家庭配額時，便耗盡所有兩三房單位，這144個配額的長者家庭，這時揀樓意欲應會偏低，綠表可能只剩兩成，白表只剩三成。在這情況下，綠表長者家庭可能叫到GE001613號，白表長者家庭可能叫到WE001297號，便開始到其他家庭人士揀樓。

其他家庭申請人，假如沒預期下次能加入長者去抽，應該明白獲邀揀樓已算萬幸，在這階段還有約400個巿區一房單位，相信也很快會被消耗掉。再剩下的一房或無房單位，銷情仍然相當悲觀。

子非魚

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