好日子不長,自從今年6月某大銀行大削轉按現金回贈,由2.1%減至1.5%後,不少銀行跟隨,周二(13日)該銀行突然宣布,所有現金回贈再減至1%。儘管如此,市埸仍剩下幾間銀行可以提供2%以上回贈,不論是新買或轉按。但需要10月前提取(drawdown),意味「世紀回贈」正式進入最後倒數階段。

所謂轉按是指業主將原按揭計劃轉到另一間銀行,以獲得更低利率或現金回贈等。轉按需要律師樓經手重做按揭契,一般需時最少1個月,如果死線是10月前的話,現在已經是最後接受申請階段。

業主向銀行遞交轉按申請表後,便可以鎖定按揭息率及回贈率,律師只要在10月前完成手續,便可轉按到新銀行,取得2%以上回贈。除銀行外,坊間按揭中介大部份都提供額外獎賞,令總現金回贈率提升至2.5%。要留意,根據金管局指引,如果回贈超過1%,需要扣減貸款額。

以400萬元貸款額為例,總現金回贈率2.5%,轉按可獲10萬元,扣除約5,000元律師費,利潤仍然相當可觀,同時也可以加按套現。

留意未過罰息期也可預先申請轉按,罰息期過後律師樓會自動把按揭轉到新銀行。

轉按買海外樓「鋪路」

近年樓價上升,利率處於低谷,業主轉按均會套現再投資,例如買另一層物業。但近期社會動盪,風向稍微轉變,業主買樓未必再揀香港,反而是投資海外物業,尤其是入場門檻較低的馬來西亞及泰國。

在馬來西亞,只要買層樓收租,便可以換取10年居住權,無須坐「移民監」,成為「進可攻退可守」的生活保障。外國樓租金回報率不及香港,加按買外國樓收租未必有正現金流,但香港人以可接受之成本買一條「後路」,何樂而不為?

事實上,縱然政府上周警示香港經濟有下行風險,但近月樓價依然相當堅挺,銀行估價目前處於歷史高位,上月轉按交易宗數亦創歷史新高。

大量業主趁機加按套現後,將資金存入按息掛鈎存款戶口(Mortgage-link)內對沖利息開支,始終當經濟前景不明朗時,揸多些現金是較明智選擇。

按息仍屬歷史低位

不過業主考慮轉按時通常面臨一個心理關口——兩年前買樓的業主或記得當年按揭封頂利率是2.275%,現時是2.375%,感覺上轉按反而會捱貴息。

其實按揭利率輕微上升10點子,對每月供款影響極細,以400萬元貸款額為例,每月利息支出僅微升200元,但現金回贈卻高達10萬元;如果加按套現,更可以獲得額外現金回贈。

此外,如果業主是透過按揭保險以高成數按揭入市,亦應該把握樓價高企時轉按,「甩」按揭保險並取回15%退保費,金額可能近一萬元。不過值得注意的是,若果買樓超過3年,即使退保亦不能取回任何現金。

業主另一樣關心的是香港利率未來走勢,例如會否有減息空間?筆者沒有水晶球,但假設環球經濟下行,美國聯儲局繼續減息,按息回到2.275%機會頗大。兩年罰息期過後再轉按,便有減息效果,兼賺取高現金回贈。

回贈利潤仍然豐厚

雖然未來現金回贈率較歷史高位將有段距離,兩年後轉按,銀行回贈可能只得1.5%,計及按揭中介獎賞共1.8%至1.9%,不過以貸款額400萬元計算,仍高達7.6萬元。若果每兩年轉按一次,供樓30年,最終可能超過10年免息。

子非魚

https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20190817/bkn-20190817080003545-0817_00842_001.html

東方日報專欄文章

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