【星之谷專欄－東方日報】大銀行劈轉按現金回贈後現「逃生門」

好日子不長，自從今年6月某大銀行大削轉按現金回贈，由2.1%減至1.5%後，不少銀行跟隨，周二(13日)該銀行突然宣布，所有現金回贈再減至1%。儘管如此，市埸仍剩下幾間銀行可以提供2%以上回贈，不論是新買或轉按。但需要10月前提取(drawdown)，意味「世紀回贈」正式進入最後倒數階段。

所謂轉按是指業主將原按揭計劃轉到另一間銀行，以獲得更低利率或現金回贈等。轉按需要律師樓經手重做按揭契，一般需時最少1個月，如果死線是10月前的話，現在已經是最後接受申請階段。

業主向銀行遞交轉按申請表後，便可以鎖定按揭息率及回贈率，律師只要在10月前完成手續，便可轉按到新銀行，取得2%以上回贈。除銀行外，坊間按揭中介大部份都提供額外獎賞，令總現金回贈率提升至2.5%。要留意，根據金管局指引，如果回贈超過1%，需要扣減貸款額。

以400萬元貸款額為例，總現金回贈率2.5%，轉按可獲10萬元，扣除約5,000元律師費，利潤仍然相當可觀，同時也可以加按套現。

留意未過罰息期也可預先申請轉按，罰息期過後律師樓會自動把按揭轉到新銀行。

轉按買海外樓「鋪路」

近年樓價上升，利率處於低谷，業主轉按均會套現再投資，例如買另一層物業。但近期社會動盪，風向稍微轉變，業主買樓未必再揀香港，反而是投資海外物業，尤其是入場門檻較低的馬來西亞及泰國。

在馬來西亞，只要買層樓收租，便可以換取10年居住權，無須坐「移民監」，成為「進可攻退可守」的生活保障。外國樓租金回報率不及香港，加按買外國樓收租未必有正現金流，但香港人以可接受之成本買一條「後路」，何樂而不為？

事實上，縱然政府上周警示香港經濟有下行風險，但近月樓價依然相當堅挺，銀行估價目前處於歷史高位，上月轉按交易宗數亦創歷史新高。

大量業主趁機加按套現後，將資金存入按息掛鈎存款戶口（Mortgage-link）內對沖利息開支，始終當經濟前景不明朗時，揸多些現金是較明智選擇。

不過業主考慮轉按時通常面臨一個心理關口——兩年前買樓的業主或記得當年按揭封頂利率是2.275%，現時是2.375%，感覺上轉按反而會捱貴息。

其實按揭利率輕微上升10點子，對每月供款影響極細，以400萬元貸款額為例，每月利息支出僅微升200元，但現金回贈卻高達10萬元；如果加按套現，更可以獲得額外現金回贈。

此外，如果業主是透過按揭保險以高成數按揭入市，亦應該把握樓價高企時轉按，「甩」按揭保險並取回15%退保費，金額可能近一萬元。不過值得注意的是，若果買樓超過3年，即使退保亦不能取回任何現金。

業主另一樣關心的是香港利率未來走勢，例如會否有減息空間？筆者沒有水晶球，但假設環球經濟下行，美國聯儲局繼續減息，按息回到2.275%機會頗大。兩年罰息期過後再轉按，便有減息效果，兼賺取高現金回贈。

雖然未來現金回贈率較歷史高位將有段距離，兩年後轉按，銀行回贈可能只得1.5%，計及按揭中介獎賞共1.8%至1.9%，不過以貸款額400萬元計算，仍高達7.6萬元。若果每兩年轉按一次，供樓30年，最終可能超過10年免息。

子非魚