【 物業轉名 .經一專欄 】筆者連續數週講述「甩名」及物業轉名的方法,以及在法律上須要注意的事項。雖然這兩招有助業主減省費用支出,但仍有很多讀者對相關操作存疑,最大顧慮竟然是夫妻信任問題——始終要將業權轉讓給另一半,難免心感欠保障。

物業轉名 最怕呢件事⋯

事實上,夫婦共住物業,即使業權只有丈夫名字,在法律上所有資產都是夫婦共同擁有。如他朝不幸離婚,法庭一般判決都是平均分配;如有子女,分配方法則對撫養權擁有人更有利。不過話雖如此,很多人會擔心「 甩名 」或 「 物業轉名 」給配偶後,對方成為合法業權擁有人,可以突然賣樓而毋須知會另一方,在法律上亦沒有方法阻止。事實上,這並非完全沒有辦法,仍有「帶頭盔」的做法,以阻止這樣的事情發生。

物業轉名後 如何防賣樓

「帶頭盔」做法比較迂迴,筆者首先解釋物業買賣基礎知識。如果是物業轉名,雙方必須簽署一份臨時或正式買賣合約,訂明買賣雙方姓名、樓價及成交期;如果是夫妻「甩名」,成交期是轉讓契完成日。要留意在法律上,業主是否回復首置身份是以臨約訂立日期計,而不是成交期。在稅局的角度是不理會甚麼時候完成轉讓契,訂立臨約當天便是轉名或「甩名」之日。

正因如此,物業轉名或「甩名」可採取以下方法進行,首先夫婦到律師樓簽買賣合約,繳交印花稅,律師樓會將合約註入土地註冊處,然後可以把成交期定得很長,例如是很多年以後。那麼,雙方在法律上便成功「轉名」,但要很長時間以後才正式完成,物業狀態就變成了「待簽轉讓契」(pending assignment)。在這種狀態下,任何一方皆不能賣樓,因為買賣交易尚未完成。這種做法既可以令丈夫回復首置身份,亦可以避免妻子賣樓,令丈夫心理上多點保障。

勢阻礙轉按或加按

不過這做法有幾個缺點,首先是因為物業業權已轉移,但處於待辦狀態,丈夫無權轉按或加按。此時,丈夫只能默默地繼續供舊的按揭,惟銀行亦不會忽然追收貸款(call loan);此外,妻子也因業權轉移未完成而不能叙造按揭。

第二個缺點是雖然丈夫已回復首置身份,但如果再買樓,舊物業每月供款仍會計入供款入息比率(DSR)。而且環聯信貸資料庫內仍會視舊物業為未解除的按揭,下一個物業的按揭成數便會扣減一成。這意味丈夫除了要準備多一成首期之外,亦需要很高收入才能應付兩層樓的壓力測試。

雖然迂迴賣樓的方法有這些缺點,但如果丈夫認為「甩名」欠缺安全感,信不過枕邊人,以上便是拆解辦法。最後筆者重申,倘若「甩名」夫婦沒有子女,建議讓持有100%業權的妻子寫一份遺囑,以防一旦發生不幸事故,單位可以歸由丈夫擁有;否則妻子的近親便有權分家產,這個單位便會隨時釀成爭產風暴。

子非魚

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