每兩星期供款 沒有慳息效果【星之谷專欄－都市日報】

香港人買樓通常選擇每月供款，每兩星期供款較為少見。如果選擇後者，還款頻率增加，每次供一半「月供金額」，由於提早了兩星期還款，感覺上每月有兩星期毋須繳息，具有慳息效果，但實際又是否如此？

假設貸款額400萬元，利率為2.475% (只有小部分銀行仍提供2.375%)，還款期30年，如果採用每月供款，根據某大銀行按揭計算機，全期總利息為1,671,014元；如果是每兩星期供款，全期總利息為1,468,073元。乍看之下，每兩星期供一次樓，全期慳息近20萬元。

要留意，按上述例子，原來每兩星期供款會縮短了按揭年期，由30年變為26.7年，還款期縮短超過3年，利息當然會相應減少。

但為甚麼年期會縮短了？簡單而言，因為一年有52個星期，每兩星期供一次，即每年供26期，等於供款者每年供了13個月；若果是月供的話，每年供12個月，前者其實是每年供多一個月。

因此，如果要公平比對，蘋果對蘋果，每兩星期供款方式需要供足30年，變相每期還款額按比例減少，才能比較與每月供款之總利息差異。結果出爐，在調整後，每兩星期供款總利息為1,663,860元，每月供款總利息則為1,671,014元，前者只供少近7,154元，基本上並沒有甚麼慳息效果。

每兩星期供款尚有其他缺點，例如還款頻密了，行政程序多了，內部系統監控工作負擔增多，所以按揭利息會較一般計劃為高，反而會增加供款負擔。

除了銀行會將行政成本計入按揭利率之外，其實選擇每兩星期還款自己「行政成本」亦會增加，例如每兩星期要查看一次戶口有沒有足夠資金供樓，頗為麻煩。供樓一定要準時，否則會影響信貸評級，而且遲還款行為在銀行會有永恒的紀錄，影響往後借貸。

如果真的想每兩星期供款，其實業主可以自製。只要每兩個星期，主動把錢存入按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-link)，直接抵銷半個月供樓利息，已經等於還款給銀行，又或者自行縮短還款期，由30年改為26年，其實總利息支出是一樣。

子非魚

•  https://www.metrodaily.hk/metro_columns/%e6%af%8f%e5%85%a9%e5%91%a8%e4%be%9b%e6%ac%be-%e7%84%a1%e6%85%b3%e6%81%af%e6%95%88%e6%9e%9c/