《樓宇百科》傳媒昨日(29日)報道,恆生銀行 (00011) 突然將轉按現金回贈率削至 0%,而且新造按揭回贈減至 1%,同時提高 H 按封頂利率,由最優惠利率 (P) 減 2.75% (2.375) 加至 P-2.65% (即2.475%)。加按息尚可理解,但回贈率削至零,唯一解釋是對經濟前景感到悲觀。

其實自 6 月開始,大銀行已經接連削減轉按回贈。匯豐於 6 月率先打響頭炮,由 2.1% 減至 1.5%,大部分銀行其後跟隨;7 月時,匯豐一減再減,不論是新買或轉按,全線由 1.5% 削至 1%;然後,恆生突然出招,索性將回贈率減至 0%。

削轉按至零不尋常

整件事情,筆者著實摸不著頭腦。過去十年,銀行從未試過削減按揭回贈,更遑論這樣激進,不尋常之處甚多。首先,縱使美國聯儲局正吹風減息預期,而不是加息預期,惟香港銀行業跟減可能性低,沒有壓力要把現金回贈率減至 0%。

其次,即使從陰謀論角度推斷,銀行或憂心社會動盪觸發撤資,令資金面出現壓力,但觀乎貨幣供應M1、M2、M3,沒有大規模撤資跡象出現。而且近日港元同業拆息 (Hibor) 窄幅上落,走勢穩定,因此銀行收水之說不能成立。

有業界認為,這次減回贈主要是打擊轉按活動,因為轉按客一般忠誠度不足,每兩年便轉到另一間銀行,導致利潤率微薄。但是,匯豐連新造按揭也減至 1%,意味是全方位退場。當然,眾多按揭業務中,匯豐經營轉按意欲最低沉,是明顯不過的。

尚有莫明奇妙之處--就是大銀行削回贈,但多間中小型銀行未有跟隨,不論是新按或轉按,仍然提供 1.8% 至2.1% 回贈率,如果銀行由多年前「水浸」變成現時「乾塘」,中小行埋應首當其衝,惟按兵不動多個星期,反映轉按並非全無盈利可言。

筆者認為,恆生轉按回贈削至零,唯一原因是對經濟前景悲觀。由於按揭佔整個貸款組合比例相當高,當預期經濟好時,大銀行不介意按揭邊際利潤微薄,積極搶奪市場佔有率,吸到按揭客戶後,再交叉銷售其他產品。

當預期經濟不好時,這些策略性行動變得不切實際,乾脆開源節流,把資金投放於高邊際利潤產品銷售上,於經濟下行時更具防守性。

其他銀行料跟風

恆生帶頭把回贈削至 0%,其他大銀行預料會跟隨,但未必減到 0%,預期只會減至 1% 水平;中小行會維持轉按回贈在 1% 以上,趁機吸納大行客戶,但「 2.1% 世紀回贈率」將會成為歷史。

業主如有轉按需要,趁仍有銀行提供 2% 或以上回贈時,應盡快遞交申請表,鎖定世紀回贈率,否則蘇州過後無艇搭;就算兩年罰息期未完,業主都可以申請轉按,鎖定按揭條款。

如果銀行未來逐步「收遮」,甚至蔓延至其他貸款(例如中小企貸款),整個銀行體系的貨幣乘數效應  (Money Multiple Effect) 便會萎縮,對經濟中長期損害會逐漸浮現,甚至比現時零售和酒店業蕭條的影響更為致命。

不過幸好目前樓價仍然相當堅挺,緩衝了收緊按揭所造成的經濟影響。在香港,樓市始終是經濟堅定不移的支柱。

莊錦輝

星之谷按揭轉介行政總裁

http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/commentary_expert_detail.php?newsid=ETN290830144&page=1&category=property&expert=raymondchong

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