換樓有時相當麻煩,因出售手上單位需要碰運氣,才能獲得好價,而買入心儀筍盤又可能一瞬即逝。故此業主有時候寧願不賣樓,反而將物業轉名或「甩名」,重回首置客身分後再買新單位,以免繳15%「辣稅」,但其中會有一些陷阱必須要注意。

業主實行這個換樓大計通常會先與配偶簽署轉名臨時合約「甩走」舊物業業權然後新入手物業再簽臨約。

在法律上簽署轉名臨約後業權在某程度上已經甩身最重要是單位如常成交。

當完成轉名後該層物業便進入維期三年的額外印花稅 (SSD) 鎖定期如在這時段內售樓便要繳付交易價 10% 至 20% 稅項。

所以如果換樓客打算先轉名並以先賣後買方式規避 15% 稅項然後慢慢出售單位便有必要為新物業準備足夠的首期; 否則SSD 鎖定期內資金周轉或會有困難。

SSD 是以臨約日期計算因此新購物業若是一手 樓興建期而興建期很長有機會 SSD 過去後新單 位還未夠期上會。

須留意壓力測試

另外很多人會把轉讓契日期定於多年之後令到配偶難以重售或重按物業或是因配偶入息未足以重造按揭。

不過如果轉讓契日期為新入手物業成交日期起計超過六個月在新物業申請按揭時銀行壓力測試便會計算兩個單位之供款業主要確定有足夠入息負擔兩個單位才可以把轉讓契日期拉長。

部分業主轉名不換現樓而是換「樓花」。如果「樓花」是採取「建期付款」方式即新盤正式 入伙前才申請按揭業主通常會將轉讓契日期定得較長延遲按揭申請。

在此情況下以配合樓花入伙時間亦可能是想 等待加人工後才申請按揭。

不過值得注意的是業主把轉讓契日期拉長期間樓價波動的話或影響「轉名」物業往後按揭條款。

樓價波動礙按揭申請

假設樓價下跌申請按揭時或有機會借不足。以樓價跌超過兩成作例銀行會以估價計算按揭成數 而不是以轉名價可能會導致要補錢才能完成轉名及按揭。

相反如果樓價升比如升超過兩成轉名交易價便會被銀行視為低估價格 (undervalued price)申請按揭時也會遇到困難。

銀行通常會建議調升轉名價至貼近市價但修改臨約可能會導致補交印花稅差額。

最後筆者強調如果業主因為任何原因令轉名無法完成例如夫妻不幸離婚而法庭判決該物業於其中一方那麼新入手物業便需要補交 15% 印花稅差價。

必須留意這稅要如實申報不要企圖欺瞞稅局; 否則會被施加罰款最高會是原税金10倍隨時高於樓價。

子非魚

過往《經濟一週》專欄:

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