大部分業主或許較少留意供樓方式原來有好幾種選擇,本欄上星期探討了「每兩星期還款」玩法,今期則談一談「定額供款」的利與弊。

業主申請按揭時,申請表上可選擇「定額供款」或「固定年期」方式供款。大部分申請人都會選擇後者,簡單而言是鎖定還款年期,例如25年,然後銀行便會按當時利率,計算每月還款額。

假設利率不變,25年間每月還款額均相同,而且息隨本減;如果利率上升或下跌,由於還款期固定,每月還款額便會跟隨息口變化增加或減少。

目前大部分按揭申請者都會選擇「固定年期」供款,銀行也鼓勵使用這個方法,因為行政上較容易處理。
「定額供款」則相反,並非聚焦於固定供款年期,而是鎖死每月供款金額,無論利息如何浮動,還款額不會隨之而改變,還款期則有可能延長或縮短。

假設最初還款期是25年,當利率上升時,由於每月供款不會隨着利息增加,還款期將攤長至25年以上,抵銷每月供款上升,變相利息攤長歸還,引致「利叠利」情況,全期總利息會上升很多。

不過,假設利率下降,由於每月供款不變,還款期將縮短至25年以下,變相可提早供完層樓,減省總利息支出。
另外,筆者發現業主不時有錯覺,以為選擇「定額供款」後,就算加息都不會「供貴樓」,原因是每月供款不變,事實上只是因為自動延長了還款期,增加的利息只是「遲還」,但最終都是要還。

而且,如果持續加息,不能無止境地延長還款期而保持每月還款不變。根據金管局指引,現時按揭還款期最長為30年,若果持續加息,還款期不斷延長,達至30年就會到達終點,屆時每月供款會增加。

「固定年期」好處是一開始可以借盡30年還款期,每月供款減少,壓力測試較易通過;「定額供款」則由於銀行要設立緩衝區(Buffer),方便加息時可延長還款期,變成一開始不能做足30年,比如只可做25年,最低入息要求會比較高。

子非魚

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定額供款按揭

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