銀行近月大削按揭現金回贈,尤其是轉按交易,令到業主享受優惠減少。惟如果轉按兼「甩名」,普遍銀行視 之為新買賣,會給予較高按揭回贈,以400萬元貸款額計,最多可達80,000元。
是次銀行削轉按回贈行動,由匯豐銀行於6月時率先展開,由2.1%減到1.5%,其後再減至1%。
其他銀行陸續跟隨,恒生銀行8月更進一步轉按回贈減至0%,但新買物業回贈仍維持1%。
一般銀行現金回贈分為轉按和新買回贈,兩者回贈率不同。
以中銀香港為例,截至上週六 (8月31日) 止,轉按回贈為1.5%; 但新買物業,無論是一手或二手,都是2%或以上。
若業主轉按同時進行「甩名」或「轉名」,銀行是怎樣計算回贈呢?
原來法律上,「甩名」被當成是一種買賣,故此普遍銀行亦視之為新交易,會給予較高回贈,而不是較低的轉按回贈。
以恒生為例,由於「甩名」被視作新買交易,回 贈是1%而不是0%。
有業主問:「如果甩名後,借款人不變,是不是也當是新買?」
假設物業是夫妻聯名,丈夫做借款人,後來妻子 「甩名」給丈夫,丈夫維持借款人身分,但按揭須重新申請,亦須再到律師樓做買賣合約,故此屬於新交 易,銀行會給予新買物業回贈。
「甩名」律師費比較貴,原因是雖然交易是夫婦雙方,但其實也是雙邊買賣,律師既代表買方,亦代表賣方,所以是雙重律師費。
買賣物業一般律師費介乎5,000至6,000元,「甩名」便須預算7,000至8,000元。最近政府對於新買物業,也徵收了300元附加費。
亦有業主問:「如果我留在原銀行搞甩名,不轉按到新銀行,是否仍需要繳付律師費?」
由於這是一樁新買賣,要重做買賣合約和轉讓契,律師費仍須繳付。
轉會最多可借九成按揭
而且,在條款變更下,按揭亦需要重新申請,就算是留在原有銀行,都要重新提供入息證明。
因此,反正無論如何都要提供入息證明和上律師樓,而轉會至新銀行可賺取現金回贈,原銀行則沒有這個優惠,故此一般「甩名」都會順便轉會到新銀行。
由於「甩名」是當成新買賣,故重造按揭套現,最高可以借盡九成,還款期30年。
舉個例子,假設聯名物業於三年前以300萬元買 入,現在升值至400萬元。
以400萬元來「甩走」50%業權,印花税只計100元,但可以造足九成按揭,借盡360萬元,年期最長為30年。
不過,假設是普通轉按套現,最盡只可借八成,還款期25年。以上述例子,如果不是「甩名」,樓價升到400萬元時,純轉按最多只能借320萬元,還款期為25年。
筆者建議,業主「甩名」時可配合轉按,借盡資金,為「物業一開二」做準備。
子非魚
https://www.edigest.hk/article/114985
過往《經濟一週》專欄:
延伸閱讀:
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過50000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭