【 轉按回贈 – 都市日報】各大銀行近月紛紛削減轉按現金回贈,由2.1%下調至1%,個別銀行甚至降至0%。現時仍有少數銀行提供1.5%至2%回贈,但短中期內不排除會減至1%。由於回贈1%或以下毋須扣減貸款額,業主會否因而有好處?

根據金管局指引,現金回贈率若超過1%,需要在貸款額上扣減,令按揭成數減少。假設業主持有1,000萬元物業,並有轉按打算,按揭成數最高為五成,即貸款額500萬元。若果現金回贈率為2%,總共可獲得10萬元,貸款額便減至490萬元。

這意味着上述業主將1,000萬元物業轉按,最多只可借490萬元,按揭成數為49%,而不是五成,同一時間變相有10萬元現金直接打入業主戶口,毋須歸還。

業主或許會有錯覺,以為490萬元貸款額是借少了,槓桿效果較低,但不要忘記這個情況等如是本身借500萬元,現在有10萬元毋須歸還,業主「不蝕反賺」,亦正正是這個原因,大部分業主都會選現金回贈率2%計劃,而不是1%。

不過,若果所有銀行都把轉按回贈減至1%,便沒有扣減貸款額問題。同樣套用上述例子,1,000萬元物業貸款額最高為500萬元,1%現金回贈率即5萬元,簡單而言是照舊還500萬元,但額外多了5萬元現金落袋。

另外,坊間按揭中介一般都會提供「額外回贈」給客人,由0.1%至0.4%不等。若果引入中介回贈的話,假設提供0.4%,銀行回贈為1%,總現金回贈率則高達1.4%。由於超過1%,便需要扣減貸款額1.4%。同樣以500萬元貸款額為例,業主共獲7萬元回贈,貸款額降至493萬,按揭成數為49.3%。

雖然上述只是簡單加減乘除,但有業主仍然會問:「通過按揭中介賺取額外回贈有冇着數?」筆者斬釘截鐵地回應:「當然有着數!因為本身回贈率1%,等於5萬元現金回贈,1.4%則達7萬元,實際上業主多了2萬元落袋。」
雖然回贈率1.4%計劃貸款額將減少7萬元;1%回贈計劃可借多7萬元,但要留意,選擇後者等於2萬元現金回贈白白流失,而多出的7萬元需要歸還,用簡單數學來形容,就是7萬元貸款額,利息達2萬元,利率高達29%。

如果業主想借足500萬元,又想拎盡中介回贈,有甚麼方法?其實業主可以嘗試向銀行爭取更高估價,例如拉升至1,020萬,貸款額遂升至最多510萬元,扣減回贈後仍可借503萬,兼取得7.35萬元現金。

子非魚

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