按揭利率 : 加按息對樓價影響微【星之谷專欄－都市日報】

大型銀行相繼調升按揭利率，H按實際利率由2.375%加至2.625%；現金回贈率削至1%水平，當中有銀行甚至劈至零。雖然全球各國包括美國聯儲局在內紛紛減息，本地按揭利率不減反加，究竟對樓價構成甚麼影響？

今年上半年，銀行封頂利率普遍為2.375%，假設還款期30年，每100萬元貸款額計，每月供款為3,887元；加按息後，現時封頂利率為2.625%，每月供款升至4,017元，即每月供多130元。以市場上每宗貸款額平均400萬元計算，即每月供多520元。

每月供多520元，即每天供多17元，連一客麥當勞午餐亦買不到，對市民而言，不算是甚麼負擔，預料買樓人士不會因而改變對樓價預期。目前主宰香港樓市氣氛的最大因素仍然是社會事件，不是加按息問題。

而且，目前只是大行加按息減回贈，多間中小行仍然採取觀望態度，短期內按息料繼續維持2.375%至2.475%，總回贈高達2.4%。不過，筆者預期中小行最終都會跟隨大行加按息，但未必跟得足。

至於加按息會否令買樓人士更難闖過壓力測試，導致申請按揭有困難？事實上，按息由2.375%加至2.625%，每100萬元貸款額最低入息要求才稍為增加259元，對於一般打工仔而言，應該不會構成上車障礙。

短期內，大行或因應經濟前景或自身策略而淡出按揭市場，收緊批核及加價。惟到年尾時，由於銀行要開始跑下一年營業額，不排除大行會掉頭減息。

展望未來，香港銀行業會否步入加息周期？筆者認為言之尚早，現時整個銀行體系依然穩健，貨幣供應M1、M2、M3沒有迹象顯示有大型撤資活動，兼且包括美國聯儲局在內環球多間央行相繼減息，加息周期一說難以成立。

事實上，按息只是構成樓價預期其中一項因素。現時通脹仍然持續升溫，6月及7月達3%以上，跑贏2.625%按息水平，對磚頭價值有支持作用。

此外，香港土地供應長期失衡，新屋落成量遠不達標，樓市在剛性需求驅動下，只會適度調整，距離熊市尚遠。

不過，銀行加按息對買樓人士或多或少構成輕微心理影響，稍為打擊入市意欲。筆者建議可觀察轉按市場活動——若果加按息及減回贈令轉按套現下跌，少了家庭將物業「一開二」或夫妻聯名物業「甩名」後再入市交易，成交或出現輕微負面影響，但對價格影響則相當有限。

子非魚

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