大型銀行相繼調升按揭利率,H按實際利率由2.375%加至2.625%;現金回贈率削至1%水平,當中有銀行甚至劈至零。雖然全球各國包括美國聯儲局在內紛紛減息,本地按揭利率不減反加,究竟對樓價構成甚麼影響?

今年上半年,銀行封頂利率普遍為2.375%,假設還款期30年,每100萬元貸款額計,每月供款為3,887元;加按息後,現時封頂利率為2.625%,每月供款升至4,017元,即每月供多130元。以市場上每宗貸款額平均400萬元計算,即每月供多520元。

每月供多520元,即每天供多17元,連一客麥當勞午餐亦買不到,對市民而言,不算是甚麼負擔,預料買樓人士不會因而改變對樓價預期。目前主宰香港樓市氣氛的最大因素仍然是社會事件,不是加按息問題。

而且,目前只是大行加按息減回贈,多間中小行仍然採取觀望態度,短期內按息料繼續維持2.375%至2.475%,總回贈高達2.4%。不過,筆者預期中小行最終都會跟隨大行加按息,但未必跟得足。

至於加按息會否令買樓人士更難闖過壓力測試,導致申請按揭有困難?事實上,按息由2.375%加至2.625%,每100萬元貸款額最低入息要求才稍為增加259元,對於一般打工仔而言,應該不會構成上車障礙。

短期內,大行或因應經濟前景或自身策略而淡出按揭市場,收緊批核及加價。惟到年尾時,由於銀行要開始跑下一年營業額,不排除大行會掉頭減息。

展望未來,香港銀行業會否步入加息周期?筆者認為言之尚早,現時整個銀行體系依然穩健,貨幣供應M1、M2、M3沒有迹象顯示有大型撤資活動,兼且包括美國聯儲局在內環球多間央行相繼減息,加息周期一說難以成立。

事實上,按息只是構成樓價預期其中一項因素。現時通脹仍然持續升溫,6月及7月達3%以上,跑贏2.625%按息水平,對磚頭價值有支持作用。

此外,香港土地供應長期失衡,新屋落成量遠不達標,樓市在剛性需求驅動下,只會適度調整,距離熊市尚遠。

不過,銀行加按息對買樓人士或多或少構成輕微心理影響,稍為打擊入市意欲。筆者建議可觀察轉按市場活動——若果加按息及減回贈令轉按套現下跌,少了家庭將物業「一開二」或夫妻聯名物業「甩名」後再入市交易,成交或出現輕微負面影響,但對價格影響則相當有限。

子非魚 (逢周五見報)

加按息

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