近年按揭規限愈趨辛辣,業主買新盤樓花時,不時出現資金周轉問題,很多時候便會幫襯發展商二按。這類計劃特色是按揭成數高達8成以上,首2至3年息率低,但蜜月期過後利率會飆高,須及時轉按至低息銀行。

不過,樓價600萬元以上銀行最多只可借6成按揭,1,000萬元以上只可借5成,此意味樓價必須有一定升幅,才能將全數貸款餘額轉按,否則便會出現「債務缺口」,需要「籌旗」補錢。

問題來了─近月社會事件陰霾驅之不散,樓價開始回落,有些新屋苑估價不足,業主未能將早年借入的發展商二按全數轉按,最終需要補錢收場。

筆者舉兩個實例:

個案A:荃灣全‧城匯1座低層D室

業主Joseph當年斥1,140萬元買入樓花,同時借入約8成發展商二按,貸款額880萬元。首3年按揭利率為2.625%,相當容易負擔,惟第4年起升至5.125%。

該物業現時最高估價為1,630萬元,由於千萬元物業最多只能借5成按揭,貸款額為815萬元,故此未能全數轉按,需補錢65萬元,才能成功「甩走」發展商二按。

個案B:啟德天寰天海匯1座高層D室

陳小姐早年以875萬元買入樓花,並向發展商借8成二按,貸款額一共700萬元;首3年按息為最優惠利率(P)減2.25%,實際息率為2.875%,第4年後加息至P水平,即實際息率5.125%。

近日,陳小姐預備轉按「甩走」高息二按,發現該物業現時估價最高為1,300萬元,意味銀行最多可借650萬元。由於未能完全填補貸款缺口,需要補錢50萬元。幸好鄰近啟德新盤尚.珒溋本周開價高於市場預期,估價現時相當堅挺。

上述兩名業主最終能化險為夷,成功轉按「甩走」發展商二按。雖然期間需要補錢,但可幸是僅僅數十萬元,「籌旗」難度不算高。

家人名義借私貸籌旗

其實「籌旗」有甚麼方法?筆者認為可考慮借銀行私人貸款。現時私貸利率便宜,若果是優質客戶例如公務員,利率更低至2.15%,最高可借月薪10至12倍,假設月入5萬元,最多可借50萬元至60萬元。
以上述全‧城匯個案為例,銀行按揭貸款為815萬元,若果業主再借私貸65萬元,便能100%「甩走」發展商二按。只要入息夠高,闖過壓力測試難度並不大。

但要留意,根據金管局指引,業主不能利用私人貸款突破按揭成數規限,這構成一個障礙。當業主申請按揭時,銀行會檢查環聯信貸數據庫(TU)業主是否申請了私貸來甩二按,一旦發現,按揭貸款額便扣減65萬元,即銀行最多只能借750萬元。

如何拆解這個困局?如果私貸是由配偶或家人名義申請,銀行便不會將債務計入借款人壓力測試,便可以完美解決上述問題。私貸批核比較寬鬆,一般不會查閱借款人現有按揭供款;如果是申請循環貸款,假設業主未曾提取,甚至不會註入環聯信貸數據庫。

不過,私貸還款期最長一般為5年,由於年期較短,還款可能會比較吃力;循環貸款年期更長,有些可以「還息不還本」,但總利息開支會增多。現時坊間有不少理財產品比較平台,例如MoneyHero,消費者可自行了解哪間銀行提供最平私貸。

谷高估價減少補錢

除了借私貸,拉高物業估價亦可以減少補錢額。各間銀行對於物業估價可以截然不同,就算是同一間銀行,亦不時採用超過一間估價行。業主須勤力地貨比三家,讓銀行按揭專員盡量格價,才可以將估價拉到最高。

若果是另一個情況─物業價格接近但未跌穿600萬元,這個時候業主應掉轉槍頭,尋找估價較保守的銀行,令物業符合600萬元以下高成數按揭標準,最多可以借足8成,保費2.15%兼享6折,可攤分30年歸還。

不過要留意,按揭保險公司有機會採用自己估價,若果不幸估高於600萬元以上,遺憾地,高成數按揭這條路便行不通。

最後溫提,業主若果預期樓價繼續回吐,又有發展商二按在身,務必盡快「甩走」,否則當估價下行時,補錢額愈滾愈大,轉按便愈來愈難。

現時轉按最低利率是2.375%,總現金回贈2.4%,回贈將會在貸款額上扣減。近月,多間大型銀行已加息至2.625%,回贈減至1%,仍想獲得低按息高回贈的業主,宜及早到中小型銀行,乘搭這輛「低息尾班車」。

子非魚

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