四大銀行陸續調升 按揭利率 至 2.625%,轉按現金回贈則削至 0% 至 1%;新買物業回贈跌至 1% 至 1.5%,新條款已正式生效。面對大型銀行轉按成本急增,加上美國聯邦儲備局宣布減息 0.25 厘,業主應何去何從?

貨比三家首先要了解市況

由於轉按利潤微薄,當經濟開始下行時,銀行理所當然削減轉按回贈,繼而調升按揭利率。故此,大型銀行數月內將按揭利率由 2.375% 加至 2.625%,幅度為 25 點子;現金回贈率減至 1%,有大銀行甚至減到 0%。在這種環境下「供樓 30 年,免息 15 年」,是不是已經壽終正寢?

大銀行月供貴725元

毋庸置疑,現時轉按至大型銀行吸引力大減,原因是兩年前按揭利率 2.275%,如今是 2.625%,以還款期 30 年計,每 100 萬元貸款額,每月供款多 182 元。假如貸款額達 400 萬元,每月供多 725 元,假設現金回贈率僅 1%,兩年轉按一次難達致免息效果。不過,借款人若願意放棄轉按至大型銀行,嘗試到中小行開戶,其實仍有按揭利率2.375%、總現金回贈 2.45%(銀行回贈加中介獎賞)計劃可供選擇。只要每兩年轉按一次時,選擇條款最優惠銀行,不計較大行或細行,「供樓 30 年,免息 15 年」仍然切實可行。

事實上,筆者也不認為按揭利率只升不跌。全球經濟面臨下行風險,聯儲局再減息 0.25 厘,歐洲央行實行量化寬鬆政策(QE),各國「放水」不「收水」,本地利率理應下跌而非上升。加上觀察近月貨幣供應狹義貨幣供應(M1)、廣義貨幣供應(M2)、M3數據,香港並未出現撤資情況。但為甚麼大型銀行近月連環加息——由2.375% 加至 2.475%,近日再加至 2.625%?筆者認為大行淡出按揭市場屬內部因素居多,詳細原因不便猜測。但無論如何,一間大行出招後其他大行亦必然跟隨,這是多年來的遊戲規則。

不過,當第一輪跟加過後,如果同業發覺根本沒有加息需要,便會酌量推出其他優惠變相減息,甚至直接按息減兼加回贈。業主若果打算轉按或買樓,刻下理應選擇更優惠的中小行,獲得低至 2.375% 按揭利率、現金回贈率2%以上的條款。惟很多人鍾情大型銀行,主要是因為出糧戶口亦設於大型銀行,供款戶口設於同一地方省卻麻煩。但假設貸款額達 400 萬元,大型銀行每月供款多 725 元,每年則多近 8,700 元,為一時方便而增加長遠供款負擔,實屬不智。

另一值得注意的是,現時香港各間零售銀行網上理財功能完善,轉數快方便快速轉賬,落分行需要已愈來愈少。加上中小行使用銀通網絡,幾乎全港大部份櫃員機都可以提款,不涉手續費,故此銀行規模大小,不應該影響轉按決定。

最後溫提業主,出糧戶口與供款戶口設於同一銀行,情況形同「攬炒」。假設樓價下跌,業主失業或轉工,銀行會偵測到戶口未有定期出糧。那時候,若業主收到銀行來電,可能會杯弓蛇影,以為銀行落雨收遮,要求還債,其實只是推銷投資產品而已。為避免承受這種不必要的心理壓力,最好將出糧戶口及供款戶口分別設於兩間不同銀行。

子非魚

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