公務員是不少市民夢寐以求的筍工,除工作穩定外,尚有豐厚福利,包括房屋津貼。筆者此文希望分享一些按揭心得,助拿着「鐵飯碗」的打工仔,不止攞盡政府福利,再享受銀行著數,買樓無憂。

公務員供樓津貼每月金額固定,並且設有上限,津貼期最長十年。2000年6月前的舊制,津貼是實報實銷,並以固定金額計算。如果屬舊制公務員,又打算拎盡津貼上限,應採用最優惠利率計劃(P按)。如果用銀行同業拆息按揭(H按),政府是以拆息(H)等於零去計算每月供款,並以此為津貼的上限,可獲得津貼較少;如果用P按,所能報銷的供樓津貼會比H按多。

自2000年6月政府實施新制後,津貼不再是實報實銷,而是根據薪級表申請現金津貼。例如薪點達到22時,上限可以取得約月薪11%的現金津貼。這個時候業主應該採用H按,因為長遠利息比P按低,最壞情況只是打和。如果公務員欲取盡津貼上限,須調較供樓年期,直到每月還款可以盡取津貼額為止。值得留意的是,新制供樓津貼可計入息,因此計算最高借款能力時,可將本身入息加政府津貼計算。

首期貸款須視乎樓價

公務員申請首期貸款時要考慮物業本身價格,原因是首期貸款雖然低息,但還款期最長僅十年。如果樓價是600萬元或以下,倒不如直接經按證公司申請八成至九成按揭,還款期可長達30年。要留意,如果選擇經按證公司申請高成數按揭,便不能借首期貸款,兩者只能取其一。

至於按息掛鈎存款戶口(Mortgage-link),如果業主申請供樓津貼,所選用的Mortgage-link不應選擇「派息在本金扣減」類型,而應選擇「直接派息」,現時大部分銀行均提供後者。無論是取首期貸款或供樓津貼,都需要庫房批準。而因庫房批核的時間最長可以是60天,因此簽臨約買樓時,要向賣家爭取三個月成交期,以策萬全。

有公務員問:「一般津貼、超時工作、署理津貼(acting allowance)、兼職可否計算在入息?」簡單而言,一般津貼及超時工作都可以當入息,但因為浮動關係,銀行會以過去六個月平均數計算;如果申請九成按揭,浮動收入不能當入息。署理津貼方面,雖然大部分銀行不視作入息,但其實有個別銀行計算在內,業主貸款能力便會增加。

至於兼職,由於公務員兼職本身違反指引,故此絕對不能被視為收入。公營機構醫管局主要提供兩種供樓津貼,一種是員工購屋貸款利息津貼計劃(HLISS);另一是5%津貼。雖然前者比率達6%,但筆者認為後者較可取。首先,5%津貼被視作收入,買樓人士貸款能力提升,可以選擇較貴物業;其次,HLISS只能夠申請P按,5%津貼可以申請H按;第三,HLISS只限大銀行,5%津貼無銀行限制,很多時中小行按揭條款比大行更為優惠及進取。

值得注意的是,申請HLISS後,轉按要向醫管局取得同意書,而且不能套現和延長還款期,嚴重限制了未來利用物業套現來增加被動收入機會,屬較差的理財工具。至於紀律部隊,可以既住宿舍也買物業。但如取房屋津貼,便要放棄宿舍,因不能享有雙重福利。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/117102/%e5%b0%88%e6%ac%84/%e5%85%ac%e5%8b%99%e5%93%a1%e6%9c%89%e4%be%9b%e6%a8%93%e6%b4%a5%e8%b2%bc-%e6%8c%89%e6%8f%ad%e4%ba%ab%e7%a6%8f%e5%88%a9%e5%85%bc%e8%b3%ba%e8%91%97%e6%95%b8%ef%bd%9c%e7%b6%93%e4%b8%80%e5%b0%88%e6%ac%84/4/

延伸閱讀:

公務員ACTING ALLOWANCE 如何能計入息及壓力測試?