公務員享有豐厚的房屋福利,包括供樓津貼及首期貸款。以新入職公務員為例,其每月固定供樓津貼最多為月薪11%,津貼期共10年,實際百分比視乎薪級而定。

美妙之處是,這些津貼被視為入息一部分,可以計入供款與入息比率(DSR)以及壓力測試,令貸款能力增加,買貴一點的樓也沒有太大問題。以30年還款期計算,每月1,000元供樓津貼可以借多約10.4萬元,着實不錯。

新入職公務員由於都是收取固定百分比津貼,因此可隨意選擇H按或P按。2000年6月前入職公務員,由於仍是受制居所資助計劃(HFS)及自置居所資助計劃(HPS),一般都是採用P按,以盡取津貼上限。

獲得供樓津貼後,申請按揭同樣可獲送掛鈎按息的高息戶口(Mortgage-link),但要留意須選擇「每月派息」類型,而不是「利息扣減本金」。

至於第二項房屋福利——首期貸款,上限為24個月月薪,最長分10年還,息率比銀行利率還要低。但要留意,就算是向庫房借,銀行批核按揭時也會將每月還款額計入壓力測試。

另一樣須注意的是,若果借款人向按證公司申請高成數按揭,便不能借首期貸款,換句話說,兩者只能擇其一。用按揭保險計劃借高成數按揭還款期最長為30年,首期貸款最長只是10年,但後者按揭利率比前者低。魚與熊掌不可兼得,申請人要作出取捨。

若果最終選擇首期貸款,兩年後想轉按需要向政府取得同意書,但不能加按套現,也不能延長還款期。相反,透過按揭保險計劃申請高成數按揭,轉按時沒有這些限制。

長遠來說,筆者認為按揭保險計劃較佳,因轉按可以套現投資,也可賺取現金回贈。近月大銀行雖然削減現金回贈率,但中小銀行仍然提供最高2.45%,不過需要扣減按揭成數上限。

若果業主最終選擇借首期貸款,緊記要向賣家爭取3個月成交期(一般是60日),這是因為申請首期貸款需時,最長是2個月,預較多時間,便毋須擔心成交期死線。

子非魚 (逢周五見報)

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公務員按揭


公務員按揭攻略(二)

上篇筆者介紹公務員豐厚房屋福利,例如首期貸款以及供樓津貼,可配合財技令按揭獲得最大利益。今篇主要探討醫管局以及其他部門的特殊福利如何應用在按技上。

醫管局新入職人員,可以選擇購屋貸款利息津貼計劃(HLISS)或5%現金津貼計劃,兩者只可選其一。前者最高可達月薪6%,視乎薪級而定,但筆者認為更着數的選擇其實是後者。

為甚麼?5%現金津貼計劃美妙之處,在於津貼可以計算入息,令借款能力增加,有能力買更貴的樓。而且這個津貼計劃可以申請H按,而HLISS只能夠申請P按。

雖然現時H按已經頂盡封頂利率,對比P按已經無價格優勢,但長遠H按彈性較高。此外,採用5%現金津貼計劃,兩年後轉按套現,毋須向醫管局申報;但HLISS轉按需要向醫管局申報,不可以套現,也不可以延長還款期,基本上無任何彈性。

其他政府部門例如水務署、消防處或其他紀律部隊,都有所謂「遮仔會」(儲蓄互助社),儲蓄年利率高達3厘至4厘。有紀律部隊客人問,如果每月定期去遮仔會儲錢,政府出糧時會自動扣除,會否影響供款與入息比率(DSR)?

其實,銀行計算壓力測試時,都會以實際薪金計算,不會預先扣除每月定期儲蓄額等。因此供遮仔會可享高息之餘,也不會影響借款能力。但是,如果不是儲蓄,而是從遮仔會低息借貸,每月還款便要扣除入息去計算壓力測試。雖然遮仔會貸款不會註入環聯信貸資料庫,但從糧單上看便一覽無遺。

紀律部隊可享用宿舍。有紀律部隊朋友問,是否選擇住宿舍後,再買樓時便不能申請6成以上高成數按揭?因為高成數按揭前提是必須自住,但宿舍已經是自住物業,按證公司會否認為新買物業不是自住,而拒絕批出高成數按揭?

答案是不會的。其實宿舍及自住物業並非魚與熊掌,如果樓價是600萬元或以下,可以申請高成數按揭,亦毋須放棄宿舍。但要留意,選擇宿舍便不可以獲得其他公務員同樣享有的首期貸款及供樓津貼,因為這是雙重福利。另外,退休時如果有物業在身,便不能申請公屋。

最後,公務員有種津貼叫署理津貼(acting allowance),很多人不知道有銀行視這筆資金作為入息。如果準業主未能闖過壓力測試,需要署理津貼幫忙,便可到這些銀行申請按揭。

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公務員按揭攻略二

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