在閱讀這篇文章前,不少讀者對「 甩名 」有一定理解,亦有業主迄今未有認識。筆者推介附隨這篇文章之影片,不妨聽聽「細龍太」陳偉琪向大家講解甩名,既溫故知新,亦可增長知識。

銀行業近期紛紛加按息及減回贈,但今次情況較特別,就是大部份銀行新買按揭和轉按現金回贈率都有差異,前者一般為貸款額1%至2%,後者則為0至1.5%。一般而言,新買按揭回贈都比轉按回贈高;按揭中介回贈則沒有分別,兩者最高均為0.4%。

銀行界加按息減回贈

現時,甩名或轉名行動都被視為新買按揭,仍然享有較高回贈,最高為2.05%。不過,為避免銀行將來進一步加按息減回贈,長遠打算甩名回復首置身份人士,應趁早去做,待樓市見底時入貨,便毋須繳付15%從價印花稅。

甩名流程簡單,雙方簽署臨約、列明丈夫出售一半業權予妻子後,再攜同臨約到銀行申請按揭,獲批後到律師樓辦理手續便完成。要留意,臨約日起計一個月內要繳交印花稅,稅率以樓價一半計算。近親轉讓可以豁免從價印花稅(DSD)、額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)。

甩名採用甚麼樓價,基本上是自行決定,但不能過份偏離市價,例如較市價低20%,稅局追收印花稅差額機會便相當高,而且銀行未必願意批出按揭。

除上述基礎知識外,筆者希望再分享6招進階甩名技巧,令業主避過地雷,無痛入市買樓。

第一、市場流傳業主可以「分批甩名」,例如1,200萬元聯名物業,丈夫分3次甩名給妻子,每次甩1/6業權,僅涉200萬元,每次只須繳付100元印花稅,甩走50%業權總稅項成本僅300元。惟要小心,稅局獲悉後或以「一系列交易」為由,以正價600萬元去徵收印花稅差額。

第二、業主甩名回復首置身份後,再買另一所物業可以豁免15%從價印花稅。但如果之後再甩名,再買另一所物業,無限輪迴重奪首置身份,有機會被稅局以「不代表自己行事」為由,追收印花稅差額。例如丈夫不斷甩名給妻子、再買物業、再甩名給妻子,稅局會認為妻子才是真正業主,丈夫只是代表她行事。就算是母親同一時間將物業權益均分給兒子及女兒,稅局也可能視之為一宗交易,不能達到慳稅效果。

第三、如果業主買樓,擁有100%業權,惟很短時間內轉名給家人(譬如少於3年),而物業有相當升幅,稅局可能會追收利得稅(Profits Tax)。如果僅是甩名,例如將一半業權賣給另一家人,正常稅局不會追收,因為「業權歸邊」非為圖利,但大前提要有實質金錢交易。

第四、近親轉名豁免從價印花稅(DSD)、額外印花稅(SSD),以及買家印花稅(BSD),但近親只包括直系親屬,即父母、夫妻、兄弟、姊妹、子女。爺孫、婆媳、未婚夫婦等,不屬近親。同父異母、同母異父屬近親,但需要提供出世紙證明。

第五、丈夫甩名予妻子,只要雙方簽署臨約,並繳付印花稅,甩名一方便回復首置身份,實際轉名手續何時完成,稅局無暇理會。即是說簽署臨約後,轉讓契即使10年後完成亦沒有問題,期間物業處於「待轉名」狀態,妻子不能賣樓,按揭也不需重做,丈夫繼續供樓。

最後,業主選擇律師樓時務必小心。若果簽署甩名臨約後再去買新樓,理應毋須繳付15%從價印花稅。但有些律師樓作風保守,他們或建議客人不如先繳辣稅,再申請退稅,其初心並非為保障客戶,而是希望自己免責,客人若遇上這些律師樓,應換過另一間。

Esther Leung

星之谷按揭顧問

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