額外印花稅 是政府近年樓巿辣招第一炮,兩年期額外印花稅1.0,不經不覺已推出近九年,其後加辣至三年期的額外印花稅2.0,亦推出接近七年,但期間樓價卻節節上升。

現時的額外印花稅2.0,住宅業主持有單位不多於六個月,將收取賣出價20%稅款;超過六個月及不多於12個月收取15%;超過12個月及不多於36個月則收取10%。

近年新盤推出速度加快,在剛過去及未來兩三年都有大量新盤入伙。一般一手新盤都會以樓花形式出售大部份單位,由出售至入伙有約一兩年樓花期。額外印花稅計算方法,是以簽訂臨時買賣合約計算,以一手新盤來說,通常是揀樓當日即時簽訂臨約,額外印花稅亦由這一日開始計算持有年期。

由於在地契內列明禁止摸貨,所以大部份樓花都只能於收樓後才能出售。大部份項目樓花期都是一至三年內,所以在收樓一刻,大部份單位仍然落在10%稅額的額外印花稅限期內。

2017年的一手物業銷售數量是近年之最,全年共有18645伙,該批單位大部份均已入伙。雖然仍在額外印花稅限期之內,有些業主在收樓後仍急不及待放賣。在巿場上約定俗成的標價,是賣方負責繳付額外印花稅款項,即買方只須繳付從價印花稅及買家印花稅(如適用)。但到埋枱傾價錢時,有零星個案卻由買家負責繳付額外印花稅。

筆者與律師樓朋友閒談曾討論過這個問題,原來業權轉讓時的印花稅,並無明文規定由何人繳付。由於稅局會以合約價計算所須印花稅,假如單位仍在額外印花稅期限內,以相同賣方「淨肉」價計,由買方負責繳付額外印花稅個案,合約價便可大幅降低。當合約價降低,計算額外印花稅及從價印花稅的樓價基準便同時降低,從而減低稅款。當中利弊下期再續。

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額外印花稅

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非魚論市——誰繳額外印花稅?(二)

以早前成交的一個海之戀‧愛炫美兩房單位為例,由於單位業主持有物業未滿三年,須繳付10%額外印花稅。該單位成交價是890萬元,特殊條件是由買方支付額外印花稅89萬元,加上本身須付的33.4萬元從價印花稅(假設買家是首置香港人),合共1012.4萬元。

在賣方角度,假如心理關口是以「淨肉」890萬元收票計算,如果協議改為較常見的「賣方支付額外印花稅」形式,成交價將變成988.9萬元,加上買方支付的37.1萬元從價印花稅,合共1026萬元。兩者之中,由買方支付額外印花稅的方法,可以節省13.6萬元。

以這種形式繳付印花稅,合約價減少了,如果以按揭成數上限計算,一般來說都會減少銀行可批出的貸款額。可是在這個案,由於樓價剛落在833.3至1000萬元,自住物業最多可借取500萬元上限範圍內,所以無論是890萬元或988.9萬元,都不影響最終批出的500萬元貸款額。

筆者有一個疑惑,究竟所謂的巿價是「買家願意支付的金額」,還是「賣家願意接受的金額」?以往純綷只有舊印花稅的年代,因印花稅開支佔樓價比重很少,合約價順理成章成為新巿價。現時住宅物業買賣中,牽涉較高額印花稅的有10至20%額外印花稅、15%的非港人首置印花稅及15%的買家印花稅,所繳稅款佔樓價比重相當高,買賣雙方除了看成交價外,亦要盤算這些開支。

二手大型屋苑由於放盤量多,差不多質素的單位總有一間在附近。有些放盤可能仍在額外印花稅期內、有些不受限,買家可自由選擇下,個別賣方意向並不重要。但一個新入伙不久的樓盤,由於盤源短缺,在沒有同類比較下,「賣家願意接受金額」才較為主導。

在這個案中,890萬成交價將成為估價行參考價,對於其他不知詳情的準買家來說,亦會認定是一個標準價,對於屋苑其他業主來說可算是壞事。

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誰繳額外印花稅2

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非魚論市——誰繳額外印花稅?(三)

前文提及,由買家負責繳付額外印花稅從而減低合約價,可以節省稅務開支。不過假如單位購入價偏離巿值太多,仍會衍生其他問題,例如定價太低可能被追稅,以及買/賣樓價差額可能被追收利得稅。

對於一個全部單位均未滿額外印花稅期限的新入伙樓盤來說,成交相當疏落,在難以評估巿值下,稅局想追收從價印花稅也不容易。

以利得稅角度來看,在賣樓時由何人繳付額外印花稅,又有沒有影響呢?如以較低價錢售出,並由買家負責繳付額外印花稅,賣家當年買入與現時賣出的「帳面利潤」自然會減少;如果以較高價錢售出,並由賣家負責繳付額外印花稅,額外印花稅稅額也可用作扣減利潤,對賣家來說,無論用何種方法也沒有大影響。

對於買家來說,兩種方法對於買入時合約價相差約10%,將來賣出時的「帳面利潤」便會有頗大差異。不過,以前述同樣方法計算,假如買入時是因「由買家繳付額外印花稅」,從而減少買入價,導致增加賣出時的帳面利潤,當年買家所付的額外印花稅中,也可用作抵銷利潤。

就此看來,無論買入時是由買家或賣家負責繳付額外印花稅,對於賣出時的利得稅計算也不會有大影響。

無論是買方或是賣方,如有機會遇上這類交易,必須保留買賣合約、印花稅證明、佣金及律師樓單據等,以便將來向稅務局解釋。

除了稅款上的考慮外,數期亦是一個大問題。除非獲得延期批准,所有有關是次物業轉讓的印花稅,都需要在簽訂臨時買賣合約起計30日內繳付。

假如是賣方繳付額外印花稅,他可以將收到的10%大訂用作繳款;假如是買方支付的話,他除了要繳付樓價10%的大訂外,還要在30日內繳付額外印花稅,現金流壓力便變得更為沉重。

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誰繳額外印花稅三

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20191001/800477/%E5%B0%88%E6%AC%84-%E9%9D%9E%E9%AD%9A%E8%AB%96%E5%B8%82-%E8%AA%B0%E7%B9%B3%E9%A1%8D%E5%A4%96%E5%8D%B0%E8%8A%B1%E7%A8%85-%E4%B8%89


非魚論市——誰人支付額外印花稅SSD?(四) – 其他情況

單位定價,除了影響稅款外,還會影響銀行的按揭批核,假如偏離巿值太多,甚至會遭到拒批。

一手新樓入伙初期,沒有相關參考,不同估價行的估值差異較大,以估值中位數計相差20%以上也不為奇。以往不少銀行接受大型屋苑以巿值計正負20%的成交,不過近日巿況不穩,已減至10%左右了。

撇除前篇提及的「Magic Number」成交(即介乎833.3萬元至1000萬元),在其他樓價範圍,因受到按揭成數所限,成交金額越小貸款實額便會越少。不過,當樓價接近600萬元時卻有另一種看法。

假如一間巿值630萬元的住宅,仍受10%稅率額外印花稅之限的話,以「買方支付額外印花稅」的方式,將樓價定在570萬元申請八成按揭的情況又會如何?

按揭保險的個案審核比銀行嚴謹得多,假如單位本身的巿值過高,怎樣也不能把估價拉低至600萬元以下的話,就算成交價定在600萬元以下,也不會獲批。

這種由買家繳付額外印花稅的方法,最大的危機是按揭保險公司如認為總成交金額是570萬「加買代付的額外印花稅」而不批出,便只能借得570萬元的六成貸款,相對於630萬元的六成少了36萬元貸款,買家要作最壞打算。

假設成功申請按揭保險,買家可總共借取456萬元,埋單計數需繳付114萬元首期、17.1萬元從價印花稅、57萬額外印花稅及約6萬元按揭保險費,合共194萬元。假如以630萬成交,由賣方支付額外印花稅,買家可借取六成按揭378萬,需繳付252萬元首期及21萬元從價印花稅,合共273萬元。前者的首期及印花稅總開支較少,但前期除了要過大訂,還需要在簽臨約日起計30天內繳付印花稅及額外印花稅,三者合共131.1萬元,現金流壓力不容忽視。

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誰繳額外印花稅4

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