定存年利率高達5厘 物業加按賺2厘息差？魔鬼在細節【星之谷專欄－經濟通】

《樓宇百科》港元資金成本近日有上漲趨勢。根據《香港經濟日報》報道，現時銀行港元定期存款年利率高達５％。與此同時，目前按揭利率最高僅２﹒６２５％，有業主問若果將物業加按再申請定存，正息差高達２﹒３７５％，再賺現金回贈，豈不是很著數？

事實上，近月銀行推出年利率高達４厘至５厘的港元定存，不少都是魔鬼在細節－－有些利率極高，但存款額最盡只是５萬至１０萬元；有些年利率超過５厘，但存款期只限１星期。加按１０萬元再放到這些銀行賺取息差，似乎不太實際。

參考《香港經濟日報》定期存款利率表，如果要選存息高過按息，而存款額及存款期亦可接受的銀行，似乎只得大新銀行（０２３５６）一間。該銀行提供３厘年利率，存期３個月，存款額５０萬元。以單利息計算，期滿可獲利息３７５０元，同一筆金額按息支出則為３２８１元。

半年定存年利率2.5%

若果是較長年期定存，例如６個月至１年，很多銀行年利率高達２厘幾，幾乎和按息相同，比起以前零息年代吸引得多，例如東亞銀行（０００２３）現時提供半年期２﹒５厘定存年利率，上限為２００萬元。

這樣便產生一種可以套利的財技－－加按本身有回贈，以加按１００萬元為例，回贈達１萬至２萬元不等，視乎到哪間銀行；套現後貸款額可申請高息定期存款，或索性放入與按息掛勾的高息存款戶口（Ｍｏｒｔｇａｇｅ－ｌｉｎｋ）對沖利息，兩年後全數還款給銀行，淨賺現金回贈。

香港有近６成物業是已經供完、沒有按揭的現契樓，大部分由長者持有。如果將這些物業重按４成，無須提供入息證明，業主可以將一半貸款放在Ｍｏｒｔｇａｇｅ－ｌｉｎｋ戶口對沖（高息存款上限為貸款額５０％），另一半貸款放在高息定存戶口，兩年後全數還給銀行，淨賺重按現金回贈，可視之為退休的額外津貼。

舉個例，假設長者持有價值８００萬元的住宅物業，借４成按揭，貸款額達３２０萬元，然後將貸款額一半（１６０萬元）放入Ｍｏｒｔｇａｇｅ－ｌｉｎｋ，對沖一半利息；另一半（１６０萬元）放入高息定存，便能對沖大部分利息，６萬元現金回贈平安落袋。

雖然有人認為，高息定存未必能完全對沖按息，原因是優惠存款期短，到期之後要轉去其他銀行，屆時利率不一定高企，有機會出現落差。但筆者相信銀行為維持存款量，始終要推出優惠利率，兼且８間虛擬銀行年底開始將會陸續開業，並加入存款競爭，定存年利率難跌，２年下來，６萬元現金回贈，大部分最終仍能順利落袋。

星之谷按揭轉介行政總裁

莊錦輝