根據《蘋果》報道,滙豐6月帶頭削減按揭回贈,由2.1%減至1.5%,其後再減至1%,按息 並加至2.625%。當時筆者向記者分享看法,預測其他大型銀行也會跟隨,但中小行可能未必跟足。事隔兩個月,市場上按揭計劃大致歸邊,但「筍plan」尚未完全絕迹。

如筆者所料,所有大行已經跟隨滙豐行動,四大銀行按揭計劃基本是相同,按息為2.625%,現金回贈率低至0至1%。至於中小行也大致跟隨,世紀低息、歷史性高回贈,似乎已經成為絕響。

不過業主毋須絕望。以新購物業為例,仍然有銀行提供按揭息率P-3%(P=5.375%)計劃,實際利率2.375%;按揭現金回贈率最高仍高達2.15%,企硬不跟風,詳情可以向按揭顧問查詢。

有銀行按揭優惠企硬

這可以證明銀行加息減回贈,不是整個行業缺水所致。事實上,銀行業仍然處於水浸狀態,金管局外滙儲備超過4,300億美元(約3.4萬億港元),惟近月社會處於動盪時刻,銀行重整貸款組合策略,減低風險,因此形成不同銀行推出不同按揭計劃。申請人應貨比三家,選擇按揭最優惠之銀行。

至於轉按,目前按息最低仍然是2.375%,但回贈最高只是1.5% -1.6%。銀行對於新買按揭積極性較高,因為轉按業主一般過兩年罰息期後便轉走,客戶黏性較低;相反新買按揭借款人較為忠誠,很多都一供到尾。

中介回贈方面,其實大銀行亦有所削減。坊間按揭轉介顧問一般都會把所賺得佣金回贈予客人,惟在整體回贈率下跌情況下,中介回贈少不免跟減。不過,中小行減佣金情況未見活躍,市場上中介回贈最高仍達0.35%。要留意,根據金管局指引,如果現金回贈率超過1%,需要扣減按揭成數,無論回贈是從銀行還是中介而來。

客戶須申報中介回贈

按揭申請表上,客人需要聲明有沒有收取中介回贈,如果有,便需要扣減貸款額。有些申請人會填「沒有收取」,要留意這是虛假聲明,切勿以身試法。

至於甚麼是扣減貸款額?舉個例子,貸款額500萬元,銀行連中介總回贈為2.45%,即回贈額12.25萬元,貸款額便減至487.75萬,等於銀行豁免還款12.25萬元,有更充裕資金裝修屋企及買傢具。值得注意的是,雖然是扣減貸款額,業主實質上沒有蝕底;如果借487萬元,但還500萬元,才算是真正蝕底。

很多傳媒朋友問筆者,轉按加息減回贈,會不會影響轉按市場?筆者認為影響未必很大,業主如果需要套現、甩名、轉名、甩按揭保險(取回15%退保費)、甩發展商二按、債務重整等,都需要轉按,某程度上是剛性需求,始終有一定交易量。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20191012/60141927

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