社會事件發酵至今,不少香港人正申請移居或移民,甚至已經買入一層外地樓,令海外物業交投活躍。本文探討買外地樓——包括內地樓及歐、美物業時,按揭供款會否計入本地壓力測試,以避免影響未來在港置業。

外地樓影響在港置業?

首先是內地物業。若在深圳買新樓經內地銀行申請,按揭年利率或達5%以上。業主可考慮在香港銀行申請,利率最低達P-2%(P=5.375%),即實際利率3.375%,較內銀為低。此外,在本地銀行申請按揭,無論是成數上限、還款期,遊戲規則跟隨香港,最多可借六成按揭,分30年歸還,比內銀更具彈性。如果業主是買深圳二手樓,或是深圳以外的內地樓,便沒有以上優惠。

雖然本地中資銀行有提供相關按揭計劃,但要預按揭年利率高達4%至5%,僅稍稍低於內地銀行。至於其他國家,例如澳洲、英國、加拿大等地物業按揭,也有本地銀行願意承按,按揭年利率約5%或以上,惟未必比當地銀行着數。以馬來西亞物業為例,當地銀行容許最高五成按揭,利率同樣為4%至5%。那麼,業主應如何抉擇在外地或本地銀行申請按揭?其中一個考慮點是壓力測試。在本地銀行申請按揭,雖然是外地樓,銀行也會查閱環聯(TU)信貸紀錄,並進行壓力測試。

相反,如果是經外地銀行申請按揭,由於這些機構不會查閱業主香港信貸紀錄,因此可能出現本地銀行未能通過壓測,但外地銀行成功通過的情況。買家應先了解自己壓力測試情況,從而作出部署。有買家問,如果在外地銀行申請按揭後,貸款額會不會註入環聯?如果該銀行在香港沒有分行,按揭並不會註入環聯。

海外物業租金可當入息

但是,筆者見過有客人在外地銀行申請按揭後,由於該行在香港有分行,最終本地分行將該筆海外物業按揭註入環聯,未來該業主無論在香港買樓、轉按或加按,外地樓每月還款額都會計入壓力測試,影響未來貸款能力。不過,就算外地銀行沒有註入環聯,如果每月供款是透過出糧戶口進行,未來業主買本地樓時,銀行從出糧戶口中還是會得悉該筆供款紀錄,最終會計入壓力測試內,意味難以避開較嚴格的壓測。

若並非以出糧戶口供外地樓,而採用其他銀行戶口呢?香港銀行仍會要求客人在按揭申請表上,聲明自己有沒有其他貸款在身,申請人需要如實填寫。若業主有外地樓按揭在身,未來在香港再買樓或轉按時,據金管局指引,由於多過一個按揭在身,按揭成數上限須扣減一成。因此,如果外地樓按揭被註入環聯,未來買樓、轉按、擔保,按揭成數或都被扣減一成。

最終扣減多少,視乎外地樓的按揭是以貸款協議(loan agreement)或按揭(mortgage)形式註入。如果是前者,毋須扣減按揭成數,後者則須扣減成數。如果買外地樓是用來收租,租金可以當入息,有助本地物業按揭闖過壓測;不過和本地樓租金收入計法一致,要打七折計算。如果按揭是以資產方式審批,外地物業也可以計入資產,但有兩個條件——其一是需要是核心藍籌屋苑,即並非任何外地樓都可計入資產;其二是資產值是以買入價計,即就算物業持貨多年及升值不少,還是以當時買入價計算。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/119474/%e6%a8%93%e5%b8%82/%e6%b5%b7%e5%a4%96%e7%89%a9%e6%a5%ad-%e5%a4%96%e5%9c%b0%e6%a8%93%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e5%a3%93%e5%8a%9b%e6%b8%ac%e8%a9%a6-%e8%ab%97sir/

過往《經濟一週》專欄:

https://bit.ly/2Ehk0sW

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