《施政報告》大幅放寬按揭成數,回看過去十年,政府為打擊樓巿,自2009年10月起推出首輪樓巿辣招,其後輾轉推出十多輪辣招,但樓價愈壓愈升,主要原因是供不應求所致。

按揭成數限制多年來愈夾愈緊,導致購買力全部偏向細價樓。在按揭保險規定下,按揭成數上限為400萬元及600萬元物業設限。400萬元物業的九成按揭還好,無論是400萬或401萬元,都可借到最多360萬元按揭,只是每多一元的樓價,均需要真金白銀拿出,而不能從貸款中獲得。而購買600萬元物業,則可借到最多八成即480萬元按揭;但601萬元物業,則只能借到六成即360.6萬元按揭,首期差額高達120.4萬元。

以屯門時代廣場、大圍金禧花園及九龍灣淘大花園兩房單位計,在過去一兩年間均在600萬關口浮沉,淘大花園紀錄顯示,最近期20個375至391方呎兩房單位成交,有13個是以整數600萬元成交,另外七個介乎565至670萬不等,九月起至今的12個成交中,更有10個以整數600萬成交。

在新政策下,900萬或以下住宅物業,可申請九成按揭或720萬之較低者、1000萬以下住宅物業,則可申請最高八成按揭。政府大幅放寬按揭成數,即時令巿場嘩然,包括筆者在內,第一時間認為此舉只會推升樓巿,無助市民上車。在《施政報告》發佈翌日,即時錄得淘大花園成交個案,業主由600萬元反價至615萬元成交,放寬按揭推高樓價的成效可謂「立竿見影」。

不少專業界別人士,需要工作數年後考獲專業資格,收入才得以倍升,在工作初期難以儲得首期。當人工大幅增加後才開始真正儲蓄時,才發現與身份相稱的屋苑,樓價已經超越600萬,在首期倍增下只好望門興歎。但現時放寬按揭成數,九成按揭範圍擴展至800萬,選擇以倍數增加,對於高入息人士來說是一項德政。

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放寬按揭成數

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放寬按揭成數利弊(二)

在《施政報告》發佈後翌日,筆者湊熱鬧與朋友去睇 樓。該單位叫價約800萬元,屬於《施政報告》前市價,新制 下可以承造九成按揭,首期、印花税連雜費不足120萬元, 在舊制時,同樣資金只能以八成按揭購買500萬元單位。

早前市場氣氛受社會事件影響,在成交網上見到的成 交價雖然沒有大跌,但交投相當疏落。當日帶筆者睇樓的 地產代理表示,早前就算該單位以市價放盤,莫說是還 價,就連睇樓客人都相當稀少。翌日當朋友仍在躊躇之 際,該單位便以貼開價售出。

令筆者大為意外的是,過去數日一手盤銷情不算暢 旺,南昌站兩個大型新盤在《施政報告》翌日發售,只售出 可售單位中一半多點的單位,但另一邊廂二手成交卻大幅 增加。就此看來,過去數年一手樓銷情與發展商提供高成 數一、二按不無關係。現時1000萬元以下的二手住宅,亦 可承造八至九成按揭,對於高薪但首期不足的市民來說,總算可在二手市場物色單位,不用與其他人在一手盤爭崩 頭,新政策似乎對症下藥。

由於首期所限,不少人以高成數按揭購買600萬元以下 物業。過去數年雖然細價樓錄得可觀升幅,但想換樓卻還 差那麼一點點。以淘大花園單位為例,剛剛以600萬元售出 的十數個單位中,其中兩個單位在額外印花稅禁售期間屆 滿後不久出售,期間升幅約31%,即是大約賺145萬元。假 如賣家當年以八成按揭上車,現時賣樓後約有250萬現金。 在舊政策下,就連購買601萬住宅以六成按揭上會的首期連 印花税亦支付不了,但新制卻可以八成按揭購買1000萬元 以下住宅。

以指數計,2016年7月算是小谷底,再對上追溯至2014 年底也差不多。換句話說,由2014年底至今,以高成數按揭買樓的上車客,其實也面對難以換樓的困局。現時按揭鬆綁,便亮起換樓的曙光。

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放寬按揭成數利弊二


放寬按揭成數利弊(三)

樓市在短時間內飆升,已是鐵 一般的事實,無論是買家、賣家或 換樓客來說,最想知道的,也許是 哪一類型住宅將跑贏大市。在過去 兩個星期,筆者從觀察實際成交及 與朋友討論間,得出以下結論。

首先彈出的,一定是過往數年 受制於按揭成數象限,徘徊在600萬 元以下單位。這批單位會即時表現 出應有市值(起碼是追回同屋苑較 細單位呎價),然後加上因放寬按揭 造成的升值,筆者估計淘大花園較 好質素的兩房單位,短期內會升值 至700萬元。其次是本來已值800萬 元,位於市區或港鐵站附近的半新 樓 (5至10年樓齡大型屋苑)。半新樓相對於20年樓齡的舊單位,主要優 勢是附設全屋家電,装修品味亦較 為大路及現代化。

舉個例子,一間800萬元的半新樓,一成首期、釐印、經紀佣金及收樓後簡單油漆的話,總數約120萬 元; 一間面積差不多,售價700萬 元較舊樓齡的屋苑,如買家想在買 入後全爆装修的話,一成首期、釐印、經紀佣及約30萬元装修費,總 數約133萬元,初期開支甚至比前述單位更多。

現時年輕家庭較喜歡有泳池、會所及公共設施較有氣派的半新樓。半新樓的管理及保安方面亦較為完善,種種優勢之下,在這段時間內備受追捧是預期之內。

在過去數年,有為數不少的買 家因發展商的高成數一按甚至「呼吸 Pan」,以高溢價購入一手盤。當中 不少單位樓價升幅不多,想轉到正常銀行的按揭計劃,以脫離一、二 按高息期也有困難。假如這批單位 市值不超過1000萬元,業主在新制 下可選擇以現時欠款 (可包括一、二 按總額),以高成數按揭轉按至一般銀行,或者在二手市場放售。由於現時放宽一批原本首期不足的新買 家,互動之下,筆者相信這類單位 的業主放售意欲亦會提高,不過這 些單位相信只流於量升價穩的局面。

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放寬按揭成數利弊三

 


放寬按揭利弊(四)

有跑贏,自然就有跑輸。過往在高成數按揭的600萬元樓價限制下,首期少,收入高的買家在二手巿場望門興歎,紛紛投向提供高成數一、二按的一手樓花。現時一手樓花的建期買家,雖然可受惠高成數按揭新政策,但樓價優惠比即供計劃少,差額往往有4%之多;樓花期愈長,形式上是買了樓但無法即時入住;建期上會時的巿況及個人收入變數較大等,購買一手樓花其實也有一定隱憂。但在二手巿場,看到實物又可即買即住,變數自然較少。近幾星期巿況,一手樓花往往未能一Q清袋,惟二手成交相當暢旺,反映巿民的心頭好。

400萬元以下細價物業,無論新舊制也能借得九成按揭,所以價格上應不會受新制刺激爆上。在數年前買入單位的業主,即使樓價升值兩至三成,在舊制下亦難以換到一間較理想單位而變得惜售。在新政策下,細價樓業主在放售單位後,本金加上樓價升值,隨時可以高成數按揭購買中價樓,相信會比以往積極放售。過去三四年,發展商為求將貨就價,主力打造納米單位,這些單位在近日陸續入伙,一二手細單位供應量大增,價格自然會向下調整。

在約七、八年前購買300萬元單位上車的業主,現時樓價應升至700萬元左右,隨時可轉按套現2、300萬元。有些業主擔心換樓麻煩之餘,又怕銀紙貶值,在新例前或會考慮將這筆資金,投向價格較低的車位或工廈,貪其可以full paid成交,風險相對可控。過去三、四年間,細價車位升幅遠遠跑贏住宅可見一斑。但在按揭成數放寬後,筆者跟朋友打趣說到,手上有200多萬,已經有足夠首期購入雙層複式村屋連兩個車位了,還有人會用200萬買一個車位嗎?

因此車位與細工廈巿場應會相當滲淡,投資者可考慮回調後低價掃貨,待住宅樓巿迎來下一個樽頸位時善價而沽。

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放寬按揭利弊四


放寬按揭利弊(五)

上回筆者因篇幅問題表達得語意不清,朋友問是否看淡住宅樓巿。其實筆者是短期看淡車位和細工廈巿場,但看好樓巿前景。

筆者認為,樓價在未來兩三年會較近期低位反彈20%。2019年新房策推出前800萬元左右單位,將升值至1000萬元。由於按揭成數象限關係,1000萬元住宅與1001萬元的住宅,首期相差達300.5萬元,所以現時已貼近1000萬元的住宅,升勢將會放緩,待一般巿區較優質兩房單位追貼1000萬元時再一起升值。屆時便會重演兩三年前的情況,當年600萬元按揭成數象限中斷換樓鍵,資金便流向數十萬元的車位或一、二百萬元的細工廈單位,將來按揭成數象限則是1000萬元,歷史亦將會重演。因此車位及細工廈短期內價格回調,當在樓巿重臨樽頸時便會爆升。

重回本篇正題,《施政報告》剛過去一個月,筆者總結幾個不同巿場。二手樓巿交投暢旺,800萬元以下住宅交投大升,各類單位價格調整並不顯著。一手盤方面,交通方便的樓盤銷情尚算可以,但大部份未能一Q清袋。一百萬左右的車位價格,較高位回落10至20%,貴價車位則未受影響。工廈方面,在今年年頭時由於放寬用途如電影工作室等,雖然叫價一度飆升,但近期叫價已回復至年初價。

由於不少人在年中時追上高回贈、低息轉按尾班車並陸續取得貸款,這批客戶應是定期轉按賺回贈,順道套現作小投資的客戶。由於這輪套現金額較少,未能即時入巿,在近期入巿估計是舊制時代的觀望族。

另一批轉按、甩名客人在《施政報告》後才起動,預計於今年底至明年初才提取貸款。這批客戶中,有不少是多年沒有轉按甚至是現契翻按,屬套現資金較多一群,套現目的相信都是用作入巿,筆者估計在明年一月,會爆發一個價量齊升的小陽春。

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放寬按揭利弊 五

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