放寬按揭成數及壓測規限的確能讓不少年輕人——尤其是專業人士「上車」。若要買一層700萬元的黃埔花園兩房單位,首期只需70萬元,月供約25,000元,感覺好像走入了時光隧道,回到從前。

有人或會批評70萬元買一層樓背負逾600幾萬元債務其實買樓負擔沉重情況並未改善。

此言差矣須知通脹逐年上升債務實質價值(real debt)會貶值。假設通漲率為3%20年後雖然業主仍月供26,000元但只等於今天14,000元購買 力。

而且就算市民不背負供樓債項亦不代表無債 一身輕因為他們仍要租樓。

現時租回報率約3%;供樓按揭利率只約2%尚未計算現金回贈、高息戶口扣税等好處在按揭利率低於租金回報率下供樓仍然是最好選擇。只要供得起備務賬面值(nominal value)不是負擔只是數字而已。

然而若市民打算「上車」需先要留意壓力測試。以前首置人士買樓每月供款不能超過入息50%,壓力測試後 (利率在現水平加3個百分點)每月供款不能超過入息60%。

以貸款額600萬元按息2.625%計算入息最少須52,000元以上。

新政策出台後毋須壓測亦可申請高成數按揭入息要求更降至43,000元。

即家庭月入只要達43,000元繳付首期70萬元便可以住700萬元黃埔花園兩房了。

惟要留意雖然按證公司容許首置客毋須壓測照申請高成數按揭但據筆者了解部分银行仍會進行未必全跟足監管機構做法。

因此如果入息未能通過壓測建議先去銀行申請按揭預先批核以策萬全。另外如做九成按揭,佣金收入是不計算入息中。

幾個月前市建局「焕然懿居」也出現同樣情況 當時按證公司宣布整個屋苑都可申請九成按揭毋須壓測。最初銀行不跟從準業主遭銀行拒批資款。

幸好其後銀行最終妥協被請「食檸檬」客戶也獲得重批。因此筆者估計銀行就算最初不跟從按證公司做法但最終都會妥協。

銀行或免首置客壓測

事實上筆者獲悉某大行已同意跟随按證公司豁免壓測做法但準業主首先必須是首置客即當刻名下沒有其他物業;其次是擔保人也不可有其他按揭在身;否則便不能豁免。

要留意一點如果借款人或擔保人有其他按在身便需要進行壓力測試。

如果按揭成數超過七成壓測前及壓測後供款與入息比率(DSR)不是以50%及60%計算而是以35%及45%計算準業主需要計好數才去簽約。

近期銀行出現「大塞車」情況很多準業主雖然成功申請或獲批按揭新政策推出後卻紛紛要求重批令銀行要處理海量重新申請個案。

短期内打算買樓人士要留意未來幾個月批核時間會較長有銀行甚至說要三個月時間才能審批高成數按揭故此買樓時買家應向賣家爭取成交期延長至三個月預多時間便萬無一失。

至於轉按能否採用最新按揭政策?800萬元以下住宅能否轉按套現借足九成?按證公司說不行其實也有破解方法下回再分解。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/121509/%E6%A8%93%E5%B8%82/%E6%96%B0%E4%BE%8B%E6%94%BE%E5%AF%9B%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%88%90%E6%95%B8-%E9%AD%94%E9%AC%BC%E5%9C%A8%E7%B4%B0%E7%AF%80/

過往《經濟一週》專欄:

https://bit.ly/2Ehk0sW

按揭成數 壓測

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