政府放寬按揭成數,引發換樓熱潮,一房單位換兩房尤其活躍。業主若果數年前以500萬元買一房新樓或市區半新樓,做8成按揭,現在物業料已升值至700萬元,賣出後可賺200萬元,已經有足夠首期換一間1,000萬元奧運站兩房盤了。惟須注意,有些換樓陷阱業主不得不提防。


大部分人換樓都是先賣後買。在稅局層面,只要簽了臨約賣樓,毋須等待物業正式成交,業主已經即時回復首置客身份,再買新一層樓就可繳付較低的第二標準稅率,毋須付15%辣稅。

在按證公司層面,遊戲玩法並不一樣。新按揭政策下,800萬元住宅最高可借9成按揭,但條件是業主須為首置客,而按證公司對於首置的定義,在於業主簽臨約賣樓後,尚須徹底完成賣樓手續,才算是回復首置身份,和稅局認為只要簽了臨約賣樓便回復首置身份,有頗大差異。

因此,若果業主以先賣後買形式換樓,有三大事項需要注意:

一、業主若果未徹底完成原本物業買賣程序,便買新一層樓,則未能借足9成按揭。不過,就算原本物業未完成正式出售,新例下價格1,000萬元或以下物業,非首置客最多仍可以借8成按揭。

二、如果賣樓成交期在買樓之後,由於資金未能回籠,業主可能沒有足夠資金去找新一層樓尾數。就這類情況,銀行提供一種名為過渡性貸款(bridge loan)服務,給換樓人士解決這個極短期周轉問題。但要留意,過渡性貸款是不可以做高成數按揭,只用作6成或以下按揭的短期周轉之用。

三、無論賣樓成交期是在買樓之前或買樓之後完成,銀行計算壓力測試也不會計算舊物業的每月供款。不過,如果賣樓成交期太長,例如超過買樓之後6個月,銀行有機會需要把舊物業供款計入壓力測試。

讀者可能問,甚麼情況下才會出現這種超長成交期?正常買賣不會發生,但近親轉讓有機會發生,例如丈夫簽臨約賣樓予妻子,但將成交期拉長至10年,令到丈夫可以成為首置客之餘,妻子由於物業未正式成交,沒有權限賣樓,令丈夫業權穩固。

子非魚https://www.metrodaily.hk/metro_columns/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%96%b0%e6%94%bf%e4%b8%8b%e7%9a%84%e6%8f%9b%e6%a8%93%e7%8e%a9%e6%b3%95/

換樓 過渡性貸款 bridge loan

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁 按揭學堂


想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報


關於星之谷

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:

  • 轉介超過40000按揭個案
  • 環聯(TU) 正式合作伙伴
  • Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2021
  • 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
  • TVB 「樓宇按揭轉介」傑出服務獎, 2018
  • 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
  • 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
  • TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
  • NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
  • 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站

詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com


按揭入門

按揭成數 | 按揭回贈比較 | 按揭利率比較 | 按揭年期

按揭保險 | 按揭保費折扣 |HKMC和QBE批核標準

壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅

轉按 | 甩名 / 轉名 | 現契重按

擔保人印花稅 / SSD / BSD |

自僱按揭 | 自住變出租按揭

居屋按揭 | 居屋轉按套失政府擔保

唐樓按揭 | 村屋按揭 | 工廈按揭

即供 vs 建築期 | Mortgage Link  | 凶宅按揭