特首林鄭月娥在本年度施政報告推新政策,中高價住宅物業也可申請高成數按揭, 1,000元物業最多可借800萬元,但只限新造按揭,很多持有一層樓的業主都問:「如果轉按的話,可否重做八成套現呢?」

首先,600萬元以下物業,轉按時其實仍可以透過按揭保險借八成套現。

舉個例子,如果業主兩年前買樓,當時成交價為 450萬元,借360萬元,兩年後,物業升值至600萬 元,可以透過按揭保險借足八成,即480萬元,套現 約120萬元。

不過要留意,如果經按揭保險轉按敘造高成數按揭,要付多一次保費,不過現時有六折優惠,銀行亦有提供現金回贈,不會是蝕本生意。

另一方面,新政策雖然容許600萬至800萬元內 物業造九成按揭,800萬至1,000萬元造做八成。

但這個政策放寬暫時未適用於轉按至其他銀行套 現或原銀行加按,最多只能轉走現有按揭餘額,即例如樓現1,000萬元,按揭貸款餘額300萬元,不 能轉走餘額後再套現500萬元。

轉名交易突破規限

當然,世界上甚麼難題都有解決辦法,若600萬 至1,000萬元物業想用盡新按揭成數套現,便要自製 「買賣」,例如丈夫將物業「甩名」給妻子。

由於「甩名」法律上屬正式交易,等於無樓妻子 新買一間物業,因此可以透過新政策下申請高成數按揭,800萬元或以下借盡九成,變相成功套現,而丈夫可利用這筆錢作首期之用——以首置客身分再度人市,避開15%辣稅。

這方法看似無懈可擊,但最大的缺點是「轉名」 須繳付印花稅。假設物業800萬元,「轉名」涉印花稅 30萬元。

為了借多少少錢而付30萬元稅項,除非有很強烈 意願要買第二層樓或急需資金周轉;否則,大部分人 應該都會卻步。

不過,筆者也遇過一些罕有「轉名」套現個案。 客人是兩夫婦,各持有一項物業,任何一人如果想再 買樓,都需要繳付15%辣稅。

但丈夫希望再買第三層樓自住,唯一方法就是把 名下物業「轉名」給妻子,兼利用新按揭成數套現,用作首期再買新一層。

雖然妻子名下已經有一層樓,但是次「轉名」交易 由於近親轉讓,不需要付15%辣稅,「計到數」的話實際是可行辦法。

如果直接「轉名」,業主有幾點要留意:

(一) 按上述兩夫婦例子,假設物業價值800萬 元,在新政策下理應可以借九成。但由於妻子本身有 層樓,丈夫名下物業「轉名」後,妻子亦最多只能申 請八成按揭,意味較最高成數減一成;

(二) 若本身有物業在身,該層被「轉名」物業, 就算是申請八成按揭,妻子也需要通過壓力測試

(三) 丈夫將名下物業「轉名」给妻子後,以首身分再度一層樓。

假設心儀物業是800萬元,無疑可造九成按揭, 但前提是「轉名」交易須正式成交;否則,最多只可以借八成,就算樓是800萬元或以下。

正如上述所言,「轉名套現交易成本昂貴,因 需要邀付印花稅,而且樓價愈貴,印花税隨之遞增。

那麼,有沒有其他低印花税,又可以轉按套現的方法呢?下期再續。

子非魚

過往《經濟一週》專欄:

https://bit.ly/2Ehk0sW

物業轉按套現

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