政府放寬按揭成數規限後,1,000萬元以下物業可借8成至9成,這個福音傳出後,二手市場短短一個月內突然亢奮,成交急升,價格扯高。有中產人士拒絕再租樓,擬斥資數十萬元首期買市區兩房單位,惟他們不時忽略了一項重要的隱藏開支 —  按揭保費。

如果業主心儀物業是600萬元以上,並敘做9成按揭,攤分30年歸還,一次性保費支出為樓價5%。假設物業價格為800萬元,9成按揭意味貸款額為720萬元,按揭保費為36萬元,接近首期一半,買樓前不得不考慮這項開支

按揭保費未必一定有折

正常而言,這筆按揭保費都會有折扣。在新例推出前,600萬元以下物業按揭保費一般都有6折;新例推出後,600萬元以上物業敘做8成至9成按揭能否劃一獲得折扣,目前言之尚早。筆者曾致電按證公司,得出的回應是「按個別申請處理」,視乎申請人入息穩定性和持續性。

筆者近月亦有稍為統計客戶保費折扣數據,目前大部份都獲得6折優惠,但由於現時統計人數有限,暫未有一個具系統的分析結果。

筆者估計,雖然按證公司豁免首置業主須通過壓力測試的要求,大銀行也放寬了壓測標準,但如果入息未能夠通過舊例下壓測標準(即假設加息3厘後,6成按揭部份供款與入息比率不超過60%),按證有機會拒批6折保費。不過這純粹從筆者個人經驗推斷,未來累積更多客戶個案後再向讀者分享。

上述買入800萬元住宅的業主,若果最終未能獲得按揭保險折扣優惠,便要硬生生繳付36萬元保費;若果最終獲得6折優惠,只需繳付21.6萬元,仍然是一筆重大支出。

按揭保費可以一次性支付,也可以分期繳付,後者利息支出較多。假設36萬元保費分30年供款,以2.5%按揭利率計算,每月供1,422元,總利息開支約15萬元。要留意,這筆月供保費需要計入供款與入息比率(DSR)以及壓力測試。

總開支可達42萬元

事實上,若果申請8成以上按揭,如果買家有按揭在身(比如有車位按揭或有幫家人做擔保人),又或買家的擔保人有按揭在身,保費便增至5.29%,以720萬貸款額計算,保費增至38萬元;若果買家是首置客,申請8成至9成未能通過壓力測試,更要再繳交達10%額外保費,即約3.8萬元,兩者均可以分期繳付。三者相加,800萬元物業保費,竟然可以高達42萬元。

市場上除了按證公司外,近期昆士蘭保險(QBE)也跟隨新按揭成數指引。如果申請者擔心按證公司未能批出6折保費優惠,建議同時申請昆士蘭保險作後備方案。不過要留意,現時大部份銀行只經按證公司,並不是每間銀行都可以經昆士蘭保險。而就算有銀行與這間保險公司合作,都只是由電腦隨機決定兩間任何一間,目前沒有銀行可以獨家經昆士蘭保險申請。

子非魚

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