拆解按揭保費四部曲【星之谷專欄－經濟一週】

政府放寬按揭成數規限，表面上買中高價物業更容易，但由於按證公司承擔風險增加，按揭保費亦相應提高。如800萬元物業借九成按揭，開支可達42萬元，等於首期一半，買樓前宜小心計算，避免預算不足情況出現。

按證公司網頁近月亦更新按揭保費收費一覽 ( 按此 )，一共有四個表，不少準買家看畢都覺得非常複雜，筆者嘗試一一拆解。

表一：如果600萬元或以下住宅，借款人及擔保人均沒有其他按揭在身，兼且要做高成數按揭的話，便可以參閱這個表格。舉例準業主買入一層600萬元物業，申請按揭，貸款額480萬元，年期30年，按揭保費為2.15% ( 即10.32萬元 )。

若意向物業樓價為400萬元，敘造九成按揭貸款額為360萬元，還款期30年，保費高達4.35% ( 即 15.66萬元 )。但留意，600萬元樓新例下可借九成，故 600萬元或以下樓價，如用新按揭成數便要用表三。

表二：同樣是適用600萬元或以下住宅，但與表一最大分別是借款人或擔保人有其他按揭在身。同樣樓價600萬元為例子，買家借八成按揭，即貸款額480萬元，年期30年，惟他正在供另一層住宅，便需要付2.45%保費 ( 即 11.76萬元 )，較表一同類個案保費率2.15%，貴近30點子。

根據金管局規例，如果借款人或擔保人本身有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。如果繼續申請六成按揭的話，多出一成部分都算是高成數按揭，需要買按揭保險，故此表二兼顧這類成數僅50%之客戶。

表三：適用於樓價 600萬至 833.3萬元物業，而當中借款人及擔保人沒有其他按揭在身，或600萬元以下但用新按揭成數。舉例800萬元物業借九成按揭，即貸款額720萬元，買家並沒有供住宅車位等，按揭保費為5%( 即36萬元 )。

表四：不論有沒有其他按揭在身，若買833.3萬至1,000萬元物業；或600萬以上至833萬元，但有其他按揭在身的話，這個表格均適用。

它們特點是若沒有按揭保險的話，買家最多只能造五成按揭，或上限400萬元。筆者舉兩個例子。

假設樓價601萬元，買家有按揭在身，借九成按揭，即貸款額540.9萬元，還款期30年，保費為5.29%( 即 28.6萬元 )。由於買家有按揭在身，本身最多只可以借五成按揭，按揭保費較高。
假設樓價1,000萬元，若沒有按揭保險，最多只能借五成按揭，沒有按揭在身的買家，決定通過申請按揭保險，借八成按揭，貸款額800萬元，還款期30年，保費為2.82% ( 即22.56萬元 )。

最終保費料有折扣

正常而言，按揭保費會有折扣。在新例推出前，600萬元以下物業按揭保費一般都有6 折；新例推出後，600萬元以上物業敘造八成至九成按揭，能否獲得折扣，目前言之尚早。筆者近月亦有稍為統計客戶保費折扣數據，目前大部分都獲得6折優惠。

若果買家是首置客，申請高成數按揭但未能通過壓力測試，更要再繳交額外保費。假設800萬元物業借九成兼有按揭在身，未能過壓力測試，保費本身已佔貸款額5.29% ( 即38.1萬元 )。假設再要繳交10%額外保費 ( 約38,000元)，總保費達42萬元；若有6折優惠，則為25.2萬元。

按揭保費可以一次性支付，也可分期繳付，後者利息支出較多。要留意，這筆月供保費需要計供款與入息比率( DSR ) 及壓力測試。

子非魚